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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleMérignac (33)
Surface70m²
Coût Total169 110€
Loyer Annuel11 283€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 250 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 575 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 70 m²

REFERENCE ANNONCE : 33010/215 - MERIGNAC (33700- GIRONDE ): Dans résidence Belle France, A vendre Appartement situé au rez de chaussée avec balcon .

Cet appartement à rénover dispose d'une surface habitable carrez de 69,59 m² et se compose d'une entrée (5,66 m²) un séjour (18.16 m²) ouvert sur balcon, une cuisine séparée ( 7,63m²) 3 chambres (9,31m² ;8,49m² et 8,95m² ) un cellier (3,13m²) et une pièce rangement ( 4,16m²).

Proximité commerces et ligne de TRAM A .

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 146 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/06/2026

Consommation énergie primaire : 476.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 870 € et 3 920 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mérignac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33700
Coordonnées : 44.860516, -0.652892
Total : 169 110€
Prix d'acquisition : 110 250€
Travaux : 50 040€
Valeur du bien : 160 290€
Frais de notaire : 8 820€
Coût estimé : 8 820€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11283€/an
Fourchette totale : 779€ - 1134€/mois
Fourchette annuelle : 9352€ - 13612€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 404,26 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :238 298 €
Prix d'achat :110 250 €
Décote à l'achat :-128 048€ (-53.7%)
Marge achat-revente :69 188€ (29.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :63,42€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 887,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 120,14€
Coût de l'assurance :19 024,88€
Taxe foncière : 1 128,27€/an
Soit par mois : 94,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 981,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 28 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 040 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€/chauffe-eau = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:10 800€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 1000€/chambre = 3000€, Peinture 28 m²: 30€/m² × 28 = 840€, Main d'œuvre: 1160€
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 18 m² peinture × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre: 660€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mérignac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 25 840€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 283 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 425 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 110 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 354 €
Revenus locatifs : +11 283 €
Charges déductibles : -57 354 €
Résultat foncier Année 1 : -46 071 €(Déficit de 46 071 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 671 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 314 €/an
Revenus locatifs : +11 283 €
Charges déductibles : -7 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 969 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24671.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 663 €(65% de 110 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 606 €/an
Calcul : 71 663 € × 3,636% = 2 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 283 €57 359 €5 430 €-46 077 €21 400 €24 677 €24 677 €
211 508 €7 172 €5 283 €4 336 €--20 340 €
311 739 €7 020 €5 131 €4 718 €--15 622 €
411 973 €6 863 €4 974 €5 110 €--10 512 €
512 213 €6 701 €4 812 €5 512 €--5 000 €
612 457 €6 534 €4 644 €5 923 €---
712 706 €6 361 €4 471 €6 346 €---
812 960 €6 182 €4 293 €6 778 €---
913 220 €5 997 €4 108 €7 222 €---
1013 484 €5 807 €3 917 €7 677 €---
1113 754 €5 610 €3 720 €8 144 €---
1214 029 €5 406 €3 517 €8 623 €---
1314 309 €5 196 €3 307 €9 113 €---
1414 595 €4 979 €3 089 €9 617 €---
1514 887 €4 754 €2 865 €10 133 €---
1615 185 €4 523 €2 633 €10 662 €---
1715 489 €4 283 €2 394 €11 205 €---
1815 799 €4 036 €2 147 €11 762 €---
1916 115 €3 781 €1 891 €12 334 €---
2016 437 €3 517 €1 628 €12 920 €---
2116 766 €3 244 €1 355 €13 521 €---
2217 101 €2 963 €1 073 €14 138 €---
2317 443 €2 672 €783 €14 771 €---
2417 792 €2 372 €482 €15 420 €---
2518 148 €2 061 €172 €16 086 €---
TOTAL361 389 €175 392 €78 120 €185 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 369 €-6 420 €+8 789 €
2+2 369 €0 €+2 369 €
3+2 369 €0 €+2 369 €
4+2 369 €0 €+2 369 €
5+2 369 €0 €+2 369 €
6+2 369 €+277 €+2 092 €
7+2 369 €+1 904 €+465 €
8+2 369 €+2 034 €+335 €
9+2 369 €+2 167 €+202 €
10+2 369 €+2 303 €+66 €
11+2 369 €+2 443 €-74 €
12+2 369 €+2 587 €-218 €
13+2 369 €+2 734 €-365 €
14+2 369 €+2 885 €-516 €
15+2 369 €+3 040 €-671 €
16+2 369 €+3 199 €-830 €
17+2 369 €+3 362 €-993 €
18+2 369 €+3 529 €-1 160 €
19+2 369 €+3 700 €-1 331 €
20+2 369 €+3 876 €-1 507 €
21+2 369 €+4 056 €-1 687 €
22+2 369 €+4 241 €-1 872 €
23+2 369 €+4 431 €-2 062 €
24+2 369 €+4 626 €-2 257 €
25+2 369 €+4 826 €-2 457 €
Total+59 225 €+55 799 €+3 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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