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Maison 269 m² La Châtaigneraie 5 chambres jardin studio indépendant

Bien expiré
VilleChâtaigneraie (85)
Surface269m²
Coût Total310 000€
Loyer Annuel23 791€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 929,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située en plein centre de La Châtaigneraie, cette spacieuse maison de 269 m² habitables avec jardin arboré sans vis-à-vis et studio indépendant offre un cadre de vie rare, alliant confort, espace et nombreuses possibilités.

Parfaite pour une grande famille ou un projet avec revenu locatif.

Une localisation idéale avec tous les services à proximité

Vous profitez d’un emplacement privilégié avec tout accessible rapidement à pied : • Commerces de proximité (supermarchés, boulangeries, pharmacie…) • Écoles, collèges et services périscolaires • Médecins et services de santé • Banques, poste, services administratifs • Équipements sportifs et culturels • Espaces verts et loisirs Un véritable confort de vie au quotidien, sans contrainte de déplacements. Et la mer à 1h00 en voiture !!!

Des volumes généreux et fonctionnels

La maison se compose de : • 5 chambres spacieuses et lumineuses • 1 bureau (idéal télétravail) • Grand salon / pièce de vie • Cuisine moderne et entièrement équipée (four, plaques induction, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle, nombreux rangements) • 2 salles de bain • 2 WC • Grand dressing • Nombreux espaces de rangement

Un vrai plus : le studio indépendant • Accès totalement privatif • Possibilité de l’intégrer à la maison Idéal pour : revenu locatif ou accueillir famille ou amis

Extérieurs agréables et sans vis-à-vis • Terrain clos et arboré de 721 m² • Grande terrasse • Garages • Dépendances Un extérieur intime et facile à vivre.

À visiter sans tarder ! Une maison rare sur le secteur, offrant espace, confort et potentiel. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel.

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.648030, -0.739060
Total : 310 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 290 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1983€/mois
Loyer annuel estimé : 23791€/an
Fourchette totale : 1492€ - 2634€/mois
Fourchette annuelle : 17905€ - 31614€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 012,82 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 449 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-22 449€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-37 551€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 551,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :90,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 642,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 579,92€
Coût de l'assurance :27 125,00€
Taxe foncière : 2 379,14€/an
Soit par mois : 198,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 982,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 840,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage murs et sol
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:40 000€
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 2000€/m² = 40000€ (incluant équipements sanitaires, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 791 €/an
Calcul : 1 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 178 €
Revenus locatifs : +23 791 €
Charges déductibles : -54 178 €
Résultat foncier Année 1 : -30 387 €(Déficit de 30 387 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 178 €/an
Revenus locatifs : +23 791 €
Charges déductibles : -14 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19686.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 791 €54 188 €10 724 €-30 397 €10 700 €19 697 €19 697 €
224 267 €13 907 €10 443 €10 360 €--9 337 €
324 753 €13 616 €10 152 €11 136 €---
425 248 €13 315 €9 851 €11 933 €---
525 753 €13 003 €9 539 €12 750 €---
626 268 €12 680 €9 216 €13 588 €---
726 793 €12 345 €8 881 €14 448 €---
827 329 €11 999 €8 535 €15 330 €---
927 875 €11 640 €8 176 €16 235 €---
1028 433 €11 268 €7 804 €17 164 €---
1129 002 €10 884 €7 420 €18 118 €---
1229 582 €10 485 €7 021 €19 096 €---
1330 173 €10 073 €6 608 €20 101 €---
1430 777 €9 645 €6 181 €21 132 €---
1531 392 €9 203 €5 739 €22 190 €---
1632 020 €8 744 €5 280 €23 276 €---
1732 661 €8 270 €4 806 €24 391 €---
1833 314 €7 778 €4 314 €25 535 €---
1933 980 €7 269 €3 805 €26 711 €---
2034 660 €6 742 €3 278 €27 917 €---
2135 353 €6 197 €2 733 €29 156 €---
2236 060 €5 631 €2 167 €30 428 €---
2336 781 €5 046 €1 582 €31 735 €---
2437 517 €4 440 €976 €33 077 €---
2538 267 €3 812 €348 €34 455 €---
TOTAL762 047 €282 183 €155 580 €479 863 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 479 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 996 €-3 210 €+8 206 €
2+4 996 €0 €+4 996 €
3+4 996 €+540 €+4 456 €
4+4 996 €+3 580 €+1 416 €
5+4 996 €+3 825 €+1 171 €
6+4 996 €+4 076 €+920 €
7+4 996 €+4 334 €+662 €
8+4 996 €+4 599 €+397 €
9+4 996 €+4 871 €+125 €
10+4 996 €+5 149 €-153 €
11+4 996 €+5 435 €-439 €
12+4 996 €+5 729 €-733 €
13+4 996 €+6 030 €-1 034 €
14+4 996 €+6 339 €-1 343 €
15+4 996 €+6 657 €-1 661 €
16+4 996 €+6 983 €-1 987 €
17+4 996 €+7 317 €-2 321 €
18+4 996 €+7 661 €-2 665 €
19+4 996 €+8 013 €-3 017 €
20+4 996 €+8 375 €-3 379 €
21+4 996 €+8 747 €-3 751 €
22+4 996 €+9 129 €-4 133 €
23+4 996 €+9 520 €-4 524 €
24+4 996 €+9 923 €-4 927 €
25+4 996 €+10 336 €-5 340 €
Total+124 900 €+143 959 €+-19 059 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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