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Maison 269 m² La Châtaigneraie 5 chambres jardin studio indépendant

VilleChâtaigneraie (85)
Surface269
Coût Total310 000
Loyer Annuel23 791
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 269 m²
Prix au m² : 929,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement située en plein centre de La Châtaigneraie, cette spacieuse maison de 269 m² habitables avec jardin arboré sans vis-à-vis et studio indépendant offre un cadre de vie rare, alliant confort, espace et nombreuses possibilités.

Parfaite pour une grande famille ou un projet avec revenu locatif.

Une localisation idéale avec tous les services à proximité

Vous profitez d’un emplacement privilégié avec tout accessible rapidement à pied : • Commerces de proximité (supermarchés, boulangeries, pharmacie…) • Écoles, collèges et services périscolaires • Médecins et services de santé • Banques, poste, services administratifs • Équipements sportifs et culturels • Espaces verts et loisirs Un véritable confort de vie au quotidien, sans contrainte de déplacements. Et la mer à 1h00 en voiture !!!

Des volumes généreux et fonctionnels

La maison se compose de : • 5 chambres spacieuses et lumineuses • 1 bureau (idéal télétravail) • Grand salon / pièce de vie • Cuisine moderne et entièrement équipée (four, plaques induction, hotte, réfrigérateur, lave-vaisselle, nombreux rangements) • 2 salles de bain • 2 WC • Grand dressing • Nombreux espaces de rangement

Un vrai plus : le studio indépendant • Accès totalement privatif • Possibilité de l’intégrer à la maison Idéal pour : revenu locatif ou accueillir famille ou amis

Extérieurs agréables et sans vis-à-vis • Terrain clos et arboré de 721 m² • Grande terrasse • Garages • Dépendances Un extérieur intime et facile à vivre.

À visiter sans tarder ! Une maison rare sur le secteur, offrant espace, confort et potentiel. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tout son potentiel.

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.648030, -0.739060
Total : 310 000
Prix d'acquisition : 250 000
Travaux : 40 000
Valeur du bien : 290 000
Frais de notaire : 20 000
Coût estimé : 20 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 269
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1983€/mois
Loyer annuel estimé : 23791€/an
Fourchette totale : 1492€ - 2634€/mois
Fourchette annuelle : 17905€ - 31614€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 012,82 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :272 449
Prix d'achat :250 000
Décote à l'achat :-22 449 (-8.2%)
Marge achat-revente :-37 551€ (-13.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 551,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :90,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 642,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 579,92
Coût de l'assurance :27 125,00
Taxe foncière : 2 379,14€/an
Soit par mois : 198,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 982,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 840,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage murs et sol
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 269 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:40 000
    Rénovation complète salle de bain: 20 m² × 2000€/m² = 40000€ (incluant équipements sanitaires, carrelage, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 791 €/an
Calcul : 1 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 000 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 085 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 178
Revenus locatifs : +23 791
Charges déductibles : -54 178
Résultat foncier Année 1 : -30 387(Déficit de 30 387 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 19 687
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 178 €/an
Revenus locatifs : +23 791
Charges déductibles : -14 178
Résultat foncier Années 2+ : 9 613 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19686.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 79154 18810 724-30 39710 700 €19 697 €19 697 €
224 26713 90710 44310 360--9 337 €
324 75313 61610 15211 136---
425 24813 3159 85111 933---
525 75313 0039 53912 750---
626 26812 6809 21613 588---
726 79312 3458 88114 448---
827 32911 9998 53515 330---
927 87511 6408 17616 235---
1028 43311 2687 80417 164---
1129 00210 8847 42018 118---
1229 58210 4857 02119 096---
1330 17310 0736 60820 101---
1430 7779 6456 18121 132---
1531 3929 2035 73922 190---
1632 0208 7445 28023 276---
1732 6618 2704 80624 391---
1833 3147 7784 31425 535---
1933 9807 2693 80526 711---
2034 6606 7423 27827 917---
2135 3536 1972 73329 156---
2236 0605 6312 16730 428---
2336 7815 0461 58231 735---
2437 5174 44097633 077---
2538 2673 81234834 455---
TOTAL762 047282 183155 580479 86310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 479 863
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 791 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 996 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 996-3 210+8 206
2+4 9960+4 996
3+4 996+540+4 456
4+4 996+3 580+1 416
5+4 996+3 825+1 171
6+4 996+4 076+920
7+4 996+4 334+662
8+4 996+4 599+397
9+4 996+4 871+125
10+4 996+5 149-153
11+4 996+5 435-439
12+4 996+5 729-733
13+4 996+6 030-1 034
14+4 996+6 339-1 343
15+4 996+6 657-1 661
16+4 996+6 983-1 987
17+4 996+7 317-2 321
18+4 996+7 661-2 665
19+4 996+8 013-3 017
20+4 996+8 375-3 379
21+4 996+8 747-3 751
22+4 996+9 129-4 133
23+4 996+9 520-4 524
24+4 996+9 923-4 927
25+4 996+10 336-5 340
Total+124 900+143 959+-19 059
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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