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HIDRI IMMO PLUS vous propose en exclusivité un appartement T

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface92.42m²
Coût Total171 770€
Loyer Annuel12 259€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 92.42 m²
Prix au m² : 1 612,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé au 1er étage d'une résidence équipée d'un ascenseur et bénéficiant d'agréables espaces verts, cet appartement de 4 pièces offre un agencement fonctionnel et des espaces de vie confortables. Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour double lumineux, exposé plein sud, ouvrant directement sur un agréable balcon, idéal pour profiter pleinement des beaux jours. La cuisine indépendante bénéficie quant à elle d'un accès à une loggia, offrant un espace de rangement ou de buanderie supplémentaire. L'espace nuit, desservi par un hall d'entrée avec dressing intégré, se compose de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant, proposant une distribution pratique et parfaitement adaptée à la vie quotidienne. Côté prestations, l'appartement est équipé de menuiseries en PVC double vitrage ainsi que de volets roulants électriques, garantissant un confort optimal au quotidien, tant sur le plan thermique que pratique. Une cave vient compléter ce bien, apportant un espace de stockage particulièrement appréciable. Cet appartement représente une belle opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif, grâce à sa configuration, sa luminosité, son exposition plein sud, la qualité de ses prestations et sa situation privilégiée sur la commune d'Échirolles. Agence Hidri Immoplus - 15 bld de l'Europe 38170 SEYSSINET-PARISET - https://hidri-plus.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.151713, 5.699849
Total : 171 770€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 10 850€
Valeur du bien : 159 850€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.42m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12259€/an
Fourchette totale : 802€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 9620€ - 15621€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,86 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 162 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :+4 838€ (+3.4%)
Marge achat-revente :-27 608€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 889,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 079,43€
Coût de l'assurance :12 882,75€
Taxe foncière : 1 225,90€/an
Soit par mois : 102,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 850 €(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 259 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 770 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 272 €
Revenus locatifs : +12 259 €
Charges déductibles : -18 272 €
Résultat foncier Année 1 : -6 013 €(Déficit de 6 013 €)
Imputable sur revenu global : 6 013 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 422 €/an
Revenus locatifs : +12 259 €
Charges déductibles : -7 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 837 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 259 €18 277 €5 686 €-6 018 €6 018 €--
212 504 €7 275 €5 534 €5 229 €---
312 754 €7 118 €5 377 €5 636 €---
413 009 €6 956 €5 214 €6 054 €---
513 270 €6 788 €5 046 €6 482 €---
613 535 €6 614 €4 873 €6 921 €---
713 806 €6 434 €4 693 €7 371 €---
814 082 €6 248 €4 507 €7 833 €---
914 363 €6 056 €4 315 €8 307 €---
1014 651 €5 858 €4 116 €8 793 €---
1114 944 €5 652 €3 911 €9 291 €---
1215 243 €5 440 €3 699 €9 803 €---
1315 547 €5 220 €3 479 €10 327 €---
1415 858 €4 993 €3 252 €10 865 €---
1516 176 €4 758 €3 017 €11 417 €---
1616 499 €4 516 €2 774 €11 983 €---
1716 829 €4 265 €2 523 €12 564 €---
1817 166 €4 005 €2 264 €13 161 €---
1917 509 €3 737 €1 995 €13 772 €---
2017 859 €3 459 €1 718 €14 400 €---
2118 216 €3 172 €1 431 €15 044 €---
2218 581 €2 875 €1 134 €15 705 €---
2318 952 €2 568 €827 €16 384 €---
2419 331 €2 251 €510 €17 080 €---
2519 718 €1 923 €182 €17 795 €---
TOTAL392 661 €136 460 €82 079 €256 201 €6 018 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 805 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 201 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 574 €-1 805 €+4 379 €
2+2 574 €+1 569 €+1 005 €
3+2 574 €+1 691 €+883 €
4+2 574 €+1 816 €+758 €
5+2 574 €+1 945 €+629 €
6+2 574 €+2 076 €+498 €
7+2 574 €+2 211 €+363 €
8+2 574 €+2 350 €+224 €
9+2 574 €+2 492 €+82 €
10+2 574 €+2 638 €-64 €
11+2 574 €+2 787 €-213 €
12+2 574 €+2 941 €-367 €
13+2 574 €+3 098 €-524 €
14+2 574 €+3 260 €-686 €
15+2 574 €+3 425 €-851 €
16+2 574 €+3 595 €-1 021 €
17+2 574 €+3 769 €-1 195 €
18+2 574 €+3 948 €-1 374 €
19+2 574 €+4 132 €-1 558 €
20+2 574 €+4 320 €-1 746 €
21+2 574 €+4 513 €-1 939 €
22+2 574 €+4 712 €-2 138 €
23+2 574 €+4 915 €-2 341 €
24+2 574 €+5 124 €-2 550 €
25+2 574 €+5 338 €-2 764 €
Total+64 350 €+76 860 €+-12 510 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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