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HIDRI IMMO PLUS vous propose en exclusivité un appartement T

VilleÉchirolles (38)
Surface92.42
Coût Total171 770
Loyer Annuel12 259
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 92.42 m²
Prix au m² : 1 612,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé au 1er étage d'une résidence équipée d'un ascenseur et bénéficiant d'agréables espaces verts, cet appartement de 4 pièces offre un agencement fonctionnel et des espaces de vie confortables. Dès l'entrée, vous découvrirez un séjour double lumineux, exposé plein sud, ouvrant directement sur un agréable balcon, idéal pour profiter pleinement des beaux jours. La cuisine indépendante bénéficie quant à elle d'un accès à une loggia, offrant un espace de rangement ou de buanderie supplémentaire. L'espace nuit, desservi par un hall d'entrée avec dressing intégré, se compose de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC indépendant, proposant une distribution pratique et parfaitement adaptée à la vie quotidienne. Côté prestations, l'appartement est équipé de menuiseries en PVC double vitrage ainsi que de volets roulants électriques, garantissant un confort optimal au quotidien, tant sur le plan thermique que pratique. Une cave vient compléter ce bien, apportant un espace de stockage particulièrement appréciable. Cet appartement représente une belle opportunité, aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif, grâce à sa configuration, sa luminosité, son exposition plein sud, la qualité de ses prestations et sa situation privilégiée sur la commune d'Échirolles. Agence Hidri Immoplus - 15 bld de l'Europe 38170 SEYSSINET-PARISET - https://hidri-plus.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.151713, 5.699849
Total : 171 770
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 10 850
Valeur du bien : 159 850
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.42
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12259€/an
Fourchette totale : 802€ - 1302€/mois
Fourchette annuelle : 9620€ - 15621€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 559,86 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 162
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :+4 838 (+3.4%)
Marge achat-revente :-27 608€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 889,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 079,43
Coût de l'assurance :12 882,75
Taxe foncière : 1 225,90€/an
Soit par mois : 102,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 991,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 130 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 850(117 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€
  • Cuisine - Peinture:350
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 259 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 770 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 272
Revenus locatifs : +12 259
Charges déductibles : -18 272
Résultat foncier Année 1 : -6 013(Déficit de 6 013 €)
Imputable sur revenu global : 6 013
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 422 €/an
Revenus locatifs : +12 259
Charges déductibles : -7 422
Résultat foncier Années 2+ : 4 837 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 25918 2775 686-6 0186 018 €--
212 5047 2755 5345 229---
312 7547 1185 3775 636---
413 0096 9565 2146 054---
513 2706 7885 0466 482---
613 5356 6144 8736 921---
713 8066 4344 6937 371---
814 0826 2484 5077 833---
914 3636 0564 3158 307---
1014 6515 8584 1168 793---
1114 9445 6523 9119 291---
1215 2435 4403 6999 803---
1315 5475 2203 47910 327---
1415 8584 9933 25210 865---
1516 1764 7583 01711 417---
1616 4994 5162 77411 983---
1716 8294 2652 52312 564---
1817 1664 0052 26413 161---
1917 5093 7371 99513 772---
2017 8593 4591 71814 400---
2118 2163 1721 43115 044---
2218 5812 8751 13415 705---
2318 9522 56882716 384---
2419 3312 25151017 080---
2519 7181 92318217 795---
TOTAL392 661136 46082 079256 2016 018Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 805
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 201
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 574-1 805+4 379
2+2 574+1 569+1 005
3+2 574+1 691+883
4+2 574+1 816+758
5+2 574+1 945+629
6+2 574+2 076+498
7+2 574+2 211+363
8+2 574+2 350+224
9+2 574+2 492+82
10+2 574+2 638-64
11+2 574+2 787-213
12+2 574+2 941-367
13+2 574+3 098-524
14+2 574+3 260-686
15+2 574+3 425-851
16+2 574+3 595-1 021
17+2 574+3 769-1 195
18+2 574+3 948-1 374
19+2 574+4 132-1 558
20+2 574+4 320-1 746
21+2 574+4 513-1 939
22+2 574+4 712-2 138
23+2 574+4 915-2 341
24+2 574+5 124-2 550
25+2 574+5 338-2 764
Total+64 350+76 860+-12 510
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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