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Appartement à vendre

VilleVertus (51)
Surface140
Coût Total198 976
Loyer Annuel13 474
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 700 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 140,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 3 chambres, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

iad France - Jean Michel LANDREAT vous propose: Au centre de Vertus, venez découvrir cet appartement / maison en triplex avec sa charmante cour sans vis à vis comprenant: Au rez de chaussée : Une grande entrée avec placard, une partie chaufferie et machine à laver. Au premier étage : Un grand salon, une cuisine équipée ouverte sur le séjour et une salle de bain avec WC. Au deuxième étage : Une grande chambre avec placard et petite pièce avec lavabo et WC, deux pièces avec Vélux qui servent actuellement de chambre. Fenêtres PVC double vitrage, chauffage gaz de ville avec chaudière de 4 ans. Vous pouvez poser vos valises.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 2 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 0 euros par mois (soit 0 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 298 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean Michel LANDREAT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHALONS EN CHAMPAGNE sous le numéro 520 501 982, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vertus
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51130
Coordonnées : 48.924040, 3.880350
Total : 198 976
Prix d'acquisition : 159 700
Travaux : 26 500
Valeur du bien : 186 200
Frais de notaire : 12 776
Coût estimé : 12 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1123€/mois
Loyer annuel estimé : 13474€/an
Fourchette totale : 932€ - 1353€/mois
Fourchette annuelle : 11185€ - 16232€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 976
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :985,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 043,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 668,40
Coût de l'assurance :17 410,40
Taxe foncière : 1 347,41€/an
Soit par mois : 112,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 122,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 155,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres PVC double vitrage existantes
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres (prises, éclairage)
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 500(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400
    Amélioration étanchéité fenêtres PVC: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vertus (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 474 €/an
Calcul : 1 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 679 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 976 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 696 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 347 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 223
Revenus locatifs : +13 474
Charges déductibles : -35 223
Résultat foncier Année 1 : -21 749(Déficit de 21 749 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 349
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 723 €/an
Revenus locatifs : +13 474
Charges déductibles : -8 723
Résultat foncier Années 2+ : 4 751 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 348.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 805(65% de 159 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 775 €/an
Calcul : 103 805 € × 3,636% = 3 775
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 47435 2296 686-21 75521 400 €355 €355 €
213 7448 5526 5085 192---
314 0198 3686 3245 650---
414 2998 1786 1346 121---
514 5857 9825 9386 603---
614 8777 7785 7357 098---
715 1747 5685 5247 606---
815 4787 3505 3078 127---
915 7877 1255 0818 662---
1016 1036 8924 8489 211---
1116 4256 6514 6089 774---
1216 7536 4024 35810 351---
1317 0886 1444 10010 944---
1417 4305 8773 83411 553---
1517 7795 6013 55812 177---
1618 1345 3163 27212 819---
1718 4975 0202 97713 477---
1818 8674 7152 67114 152---
1919 2444 3992 35514 846---
2019 6294 0722 02815 558---
2120 0223 7331 68916 289---
2220 4223 3831 33917 039---
2320 8313 02197717 810---
2421 2472 64660318 601---
2521 6722 25921519 414---
TOTAL431 581174 26496 668257 31721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 317
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 474 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 830-6 420+9 250
2+2 830+1 451+1 379
3+2 830+1 695+1 135
4+2 830+1 836+994
5+2 830+1 981+849
6+2 830+2 129+701
7+2 830+2 282+548
8+2 830+2 438+392
9+2 830+2 599+231
10+2 830+2 763+67
11+2 830+2 932-102
12+2 830+3 105-275
13+2 830+3 283-453
14+2 830+3 466-636
15+2 830+3 653-823
16+2 830+3 846-1 016
17+2 830+4 043-1 213
18+2 830+4 246-1 416
19+2 830+4 454-1 624
20+2 830+4 667-1 837
21+2 830+4 887-2 057
22+2 830+5 112-2 282
23+2 830+5 343-2 513
24+2 830+5 580-2 750
25+2 830+5 824-2 994
Total+70 750+77 195+-6 445
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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