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Maison 6 pièces 143 m²

VilleTulle (19)
Surface143
Coût Total186 680
Loyer Annuel14 849
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 755,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 143 m² - Maison 6 pièces 143 m²

Vente d'une maison d'habitation comprenant deux appartements de type T3 située à Tulle d'une surface habitable d'environ 143m2. Au premier étage : dégagement couloir, un séjour/salle-à-manger, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un cabinet d'aisance. Au second étage : dégagement couloir, un séjour/salle-à-manger, une cuisine, deux chambres, une salle d'eau et un cabinet d'aisance. Construction en pierre et brique à deux étages - Toiture en tuiles - Charpente traditionnelle - Fenêtres double vitrage - Chauffage au gaz de ville - Tout à l'égout - Jardin - Terrasse - Garage - Caves. Montant de la taxe foncière : environ 2.400EUR. Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 143 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/01/2025

Consommation énergie primaire : 268 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 261 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 310 € et 4 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.273018, 1.770960
Total : 186 680
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 70 040
Valeur du bien : 178 040
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1237€/mois
Loyer annuel estimé : 14849€/an
Fourchette totale : 974€ - 1573€/mois
Fourchette annuelle : 11684€ - 18870€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,61 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 805
Prix d'achat :108 000
Décote à l'achat :-38 805 (-26.4%)
Marge achat-revente :-39 875€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :911,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 966,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 828,63
Coût de l'assurance :16 334,50
Taxe foncière : 2 400,00€/an
Soit par mois : 200,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 237,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 040(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 940
    Isolation toiture/combles: 143 m² × 80€/m² = 11440€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 940✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 237 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 849 €/an
Calcul : 1 237 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 680 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 119
Revenus locatifs : +14 849
Charges déductibles : -79 119
Résultat foncier Année 1 : -64 270(Déficit de 64 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 870
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 079 €/an
Revenus locatifs : +14 849
Charges déductibles : -9 079
Résultat foncier Années 2+ : 5 770 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42870.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 84979 1256 031-64 27621 400 €42 876 €42 876 €
215 1458 9225 8686 224--36 652 €
315 4488 7535 7006 695--29 957 €
415 7578 5795 5267 178--22 779 €
516 0738 4005 3467 673--15 107 €
616 3948 2145 1618 180--6 927 €
716 7228 0224 9698 700---
817 0567 8244 7719 232---
917 3977 6194 5669 778---
1017 7457 4084 35410 338---
1118 1007 1894 13510 911---
1218 4626 9633 91011 499---
1318 8326 7303 67612 102---
1419 2086 4883 43512 720---
1519 5926 2393 18613 353---
1619 9845 9822 92914 002---
1720 3845 7162 66314 668---
1820 7925 4412 38815 350---
1921 2075 1572 10416 050---
2021 6314 8641 81116 767---
2122 0644 5611 50817 503---
2222 5054 2481 19418 258---
2322 9563 92487119 031---
2423 4153 59053719 825---
2523 8833 24519120 638---
TOTAL475 602233 20386 829242 39921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 399
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 849 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 118-6 420+9 538
2+3 1180+3 118
3+3 1180+3 118
4+3 1180+3 118
5+3 1180+3 118
6+3 1180+3 118
7+3 118+532+2 586
8+3 118+2 770+348
9+3 118+2 933+185
10+3 118+3 101+17
11+3 118+3 273-155
12+3 118+3 450-332
13+3 118+3 631-513
14+3 118+3 816-698
15+3 118+4 006-888
16+3 118+4 201-1 083
17+3 118+4 400-1 282
18+3 118+4 605-1 487
19+3 118+4 815-1 697
20+3 118+5 030-1 912
21+3 118+5 251-2 133
22+3 118+5 477-2 359
23+3 118+5 709-2 591
24+3 118+5 947-2 829
25+3 118+6 191-3 073
Total+77 950+72 720+5 230
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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