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Maison 3 pièces 90 m²

VilleAzerables (23)
Surface90m²
Coût Total87 627€
Loyer Annuel6 673€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 562 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 772,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 3 pièces principales

Charmante maison de bourg située à Azerables, idéale pour un premier achat ou un pied-à-terre à la campagne, offrant une entrée, un séjour convivial, une cuisine, une salle d'eau avec WC, deux chambres à l'étage ainsi qu'un agréable jardin à l'arriére . Honoraires à charge acquéreur : 11.3% Référence annonce : 355-1609 Date de réalisation du diagnostic : 19/09/2022 Prix hors honoraires : 62 500 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 990 € et 2 720 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Azerables
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23160
Coordonnées : 46.354960, 1.475228
Total : 87 627€
Prix d'acquisition : 69 562€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 82 062€
Frais de notaire : 5 565€
Coût estimé : 5 565€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6673€/an
Fourchette totale : 433€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5199€ - 8566€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :405,26 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :36 473 €
Prix d'achat :69 562 €
Décote à l'achat :+33 089€ (+90.7%)
Marge achat-revente :-51 154€ (-140.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 627€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 977,42€
Coût de l'assurance :7 667,36€
Taxe foncière : 667,33€/an
Soit par mois : 55,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 556,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 519,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 673 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 627 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 307 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 667 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 503 €
Revenus locatifs : +6 673 €
Charges déductibles : -16 503 €
Résultat foncier Année 1 : -9 829 €(Déficit de 9 829 €)
Imputable sur revenu global : 9 829 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 003 €/an
Revenus locatifs : +6 673 €
Charges déductibles : -4 003 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 671 €/an
Prix d'achat du bien : 69 562 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 215 €(65% de 69 562 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 644 €/an
Calcul : 45 215 € × 3,636% = 1 644 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 673 €16 505 €3 031 €-9 832 €9 832 €--
26 807 €3 926 €2 952 €2 881 €---
36 943 €3 844 €2 870 €3 099 €---
47 082 €3 759 €2 785 €3 323 €---
57 223 €3 670 €2 696 €3 553 €---
67 368 €3 579 €2 605 €3 789 €---
77 515 €3 484 €2 510 €4 031 €---
87 666 €3 387 €2 412 €4 279 €---
97 819 €3 285 €2 311 €4 534 €---
107 975 €3 180 €2 206 €4 795 €---
118 135 €3 071 €2 097 €5 063 €---
128 297 €2 959 €1 985 €5 339 €---
138 463 €2 842 €1 868 €5 621 €---
148 633 €2 721 €1 747 €5 911 €---
158 805 €2 596 €1 622 €6 209 €---
168 981 €2 467 €1 493 €6 515 €---
179 161 €2 332 €1 358 €6 829 €---
189 344 €2 194 €1 220 €7 151 €---
199 531 €2 050 €1 076 €7 481 €---
209 722 €1 901 €927 €7 821 €---
219 916 €1 746 €772 €8 170 €---
2210 115 €1 587 €613 €8 528 €---
2310 317 €1 421 €447 €8 896 €---
2410 523 €1 250 €276 €9 273 €---
2510 734 €1 072 €98 €9 661 €---
TOTAL213 748 €80 828 €43 977 €132 920 €9 832 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 950 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 401 €-2 950 €+4 351 €
2+1 401 €+864 €+537 €
3+1 401 €+930 €+471 €
4+1 401 €+997 €+404 €
5+1 401 €+1 066 €+335 €
6+1 401 €+1 137 €+264 €
7+1 401 €+1 209 €+192 €
8+1 401 €+1 284 €+117 €
9+1 401 €+1 360 €+41 €
10+1 401 €+1 439 €-38 €
11+1 401 €+1 519 €-118 €
12+1 401 €+1 602 €-201 €
13+1 401 €+1 686 €-285 €
14+1 401 €+1 773 €-372 €
15+1 401 €+1 863 €-462 €
16+1 401 €+1 954 €-553 €
17+1 401 €+2 049 €-648 €
18+1 401 €+2 145 €-744 €
19+1 401 €+2 244 €-843 €
20+1 401 €+2 346 €-945 €
21+1 401 €+2 451 €-1 050 €
22+1 401 €+2 558 €-1 157 €
23+1 401 €+2 669 €-1 268 €
24+1 401 €+2 782 €-1 381 €
25+1 401 €+2 898 €-1 497 €
Total+35 025 €+39 876 €+-4 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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