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Vend appartement 5 pièces

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface84m²
Coût Total200 070€
Loyer Annuel15 033€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 170 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 2 023,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement 5 pièces - Appartement 5 pièces, 3 chambres. Possibilité 4 chambres. Grand espaces, cagibi pour rangement au fond du couloir. Petit espace de rangement dans la cuisine, et dans l’entrée. 2 balcons : 1 petit accessible via la chambre. 1 grand balcon accessible depuis le salon et une seconde chambre. Appartement refait à neuf il y a 3 ans. Idéal pour une famille.

Box privé au sous-sol pour se garer (valeur seule 15.000€).

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Coordonnées : 48.649600, 2.402360
Total : 200 070€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 16 470€
Valeur du bien : 186 470€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1253€/mois
Loyer annuel estimé : 15033€/an
Fourchette totale : 1069€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 12834€ - 17609€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 032,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 739,24€
Coût de l'assurance :17 005,95€
Taxe foncière : 1 503,31€/an
Soit par mois : 125,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 252,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 2 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (environ 12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m² (estimation)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 470 €(196 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:350€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€
  • Salle de bain - Peinture:80€
    Peinture murs salle de bain: 2 m² × 40€/m² = 80€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 253 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 033 €/an
Calcul : 1 253 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 070 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 503 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 091 €
Revenus locatifs : +15 033 €
Charges déductibles : -25 091 €
Résultat foncier Année 1 : -10 058 €(Déficit de 10 058 €)
Imputable sur revenu global : 10 058 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 621 €/an
Revenus locatifs : +15 033 €
Charges déductibles : -8 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 412 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 033 €25 098 €6 444 €-10 064 €10 064 €--
215 334 €8 453 €6 270 €6 881 €---
315 640 €8 273 €6 090 €7 367 €---
415 953 €8 087 €5 904 €7 866 €---
516 272 €7 895 €5 711 €8 377 €---
616 598 €7 696 €5 513 €8 902 €---
716 930 €7 491 €5 308 €9 439 €---
817 268 €7 279 €5 096 €9 989 €---
917 614 €7 060 €4 877 €10 554 €---
1017 966 €6 834 €4 650 €11 132 €---
1118 325 €6 600 €4 417 €11 725 €---
1218 692 €6 359 €4 175 €12 333 €---
1319 066 €6 109 €3 926 €12 956 €---
1419 447 €5 852 €3 668 €13 595 €---
1519 836 €5 586 €3 402 €14 250 €---
1620 233 €5 311 €3 127 €14 922 €---
1720 637 €5 027 €2 843 €15 611 €---
1821 050 €4 733 €2 549 €16 317 €---
1921 471 €4 430 €2 246 €17 041 €---
2021 900 €4 117 €1 933 €17 784 €---
2122 338 €3 793 €1 609 €18 546 €---
2222 785 €3 459 €1 275 €19 327 €---
2323 241 €3 113 €930 €20 128 €---
2423 706 €2 756 €573 €20 949 €---
2524 180 €2 388 €204 €21 792 €---
TOTAL481 515 €163 798 €92 739 €317 717 €10 064 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 019 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 717 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 033 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 157 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 157 €-3 019 €+6 176 €
2+3 157 €+2 064 €+1 093 €
3+3 157 €+2 210 €+947 €
4+3 157 €+2 360 €+797 €
5+3 157 €+2 513 €+644 €
6+3 157 €+2 670 €+487 €
7+3 157 €+2 832 €+325 €
8+3 157 €+2 997 €+160 €
9+3 157 €+3 166 €-9 €
10+3 157 €+3 340 €-183 €
11+3 157 €+3 517 €-360 €
12+3 157 €+3 700 €-543 €
13+3 157 €+3 887 €-730 €
14+3 157 €+4 079 €-922 €
15+3 157 €+4 275 €-1 118 €
16+3 157 €+4 477 €-1 320 €
17+3 157 €+4 683 €-1 526 €
18+3 157 €+4 895 €-1 738 €
19+3 157 €+5 112 €-1 955 €
20+3 157 €+5 335 €-2 178 €
21+3 157 €+5 564 €-2 407 €
22+3 157 €+5 798 €-2 641 €
23+3 157 €+6 038 €-2 881 €
24+3 157 €+6 285 €-3 128 €
25+3 157 €+6 538 €-3 381 €
Total+78 925 €+95 315 €+-16 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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