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Maison à vendre

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface104m²
Coût Total131 060€
Loyer Annuel8 821€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 130 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 664,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Pavillon situté proche des écoles et à 15' d'ISSOUDUN, offrant au rez-de-chaussée, entrée, cuisine, séjour, chambre et WC. A l'étage 3 belles chambres, salle de bains et WC. Grenier. Au sous-sol cuisine d'été, cave et garage. Terrain clos de plus de 1000m² avec dépendances. Il n'attend plus qu'à être mis à votre goût. A vos projets. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.946642, 1.990479
Total : 131 060€
Prix d'acquisition : 69 130€
Travaux : 56 400€
Valeur du bien : 125 530€
Frais de notaire : 5 530€
Coût estimé : 5 530€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8821€/an
Fourchette totale : 593€ - 911€/mois
Fourchette annuelle : 7115€ - 10936€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :886,62 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 208 €
Prix d'achat :69 130 €
Décote à l'achat :-23 078€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-38 852€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 672,80€
Coût de l'assurance :11 467,75€
Taxe foncière : 882,10€/an
Soit par mois : 73,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 400 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 200€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation légère:4 800€
    Rénovation chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 821 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 140 €
Revenus locatifs : +8 821 €
Charges déductibles : -62 140 €
Résultat foncier Année 1 : -53 319 €(Déficit de 53 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 740 €/an
Revenus locatifs : +8 821 €
Charges déductibles : -5 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31919.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 130 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 935 €(65% de 69 130 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 634 €/an
Calcul : 44 935 € × 3,636% = 1 634 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 821 €62 144 €4 404 €-53 323 €21 400 €31 923 €31 923 €
28 997 €5 627 €4 287 €3 370 €--28 553 €
39 177 €5 507 €4 166 €3 671 €--24 883 €
49 361 €5 381 €4 041 €3 980 €--20 903 €
59 548 €5 252 €3 911 €4 296 €--16 607 €
69 739 €5 118 €3 777 €4 621 €--11 986 €
79 934 €4 979 €3 639 €4 954 €--7 031 €
810 133 €4 836 €3 495 €5 296 €--1 735 €
910 335 €4 688 €3 347 €5 647 €---
1010 542 €4 534 €3 194 €6 008 €---
1110 753 €4 376 €3 035 €6 377 €---
1210 968 €4 211 €2 871 €6 756 €---
1311 187 €4 042 €2 701 €7 146 €---
1411 411 €3 866 €2 525 €7 545 €---
1511 639 €3 684 €2 343 €7 955 €---
1611 872 €3 496 €2 155 €8 376 €---
1712 109 €3 301 €1 961 €8 808 €---
1812 352 €3 100 €1 759 €9 251 €---
1912 599 €2 892 €1 551 €9 707 €---
2012 851 €2 676 €1 336 €10 174 €---
2113 108 €2 454 €1 113 €10 654 €---
2213 370 €2 223 €882 €11 147 €---
2313 637 €1 984 €644 €11 653 €---
2413 910 €1 738 €397 €12 172 €---
2514 188 €1 482 €142 €12 706 €---
TOTAL282 540 €153 593 €63 673 €128 947 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 947 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 852 €-6 420 €+8 272 €
2+1 852 €0 €+1 852 €
3+1 852 €0 €+1 852 €
4+1 852 €0 €+1 852 €
5+1 852 €0 €+1 852 €
6+1 852 €0 €+1 852 €
7+1 852 €0 €+1 852 €
8+1 852 €0 €+1 852 €
9+1 852 €+1 174 €+678 €
10+1 852 €+1 802 €+50 €
11+1 852 €+1 913 €-61 €
12+1 852 €+2 027 €-175 €
13+1 852 €+2 144 €-292 €
14+1 852 €+2 264 €-412 €
15+1 852 €+2 387 €-535 €
16+1 852 €+2 513 €-661 €
17+1 852 €+2 642 €-790 €
18+1 852 €+2 775 €-923 €
19+1 852 €+2 912 €-1 060 €
20+1 852 €+3 052 €-1 200 €
21+1 852 €+3 196 €-1 344 €
22+1 852 €+3 344 €-1 492 €
23+1 852 €+3 496 €-1 644 €
24+1 852 €+3 652 €-1 800 €
25+1 852 €+3 812 €-1 960 €
Total+46 300 €+38 684 €+7 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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