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Immeuble 260 m² Saint-André-de-Cubzac

Bien expiré
VilleSaint-André-de-Cubzac (33)
Surface260m²
Coût Total367 000€
Loyer Annuel37 759€
Rentabilité10.29%
Cashflow/mois+884€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 1 028,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 260 m² Saint-André-de-Cubzac

Hyper-centre de ST-ANDRE-DE-CUBZAC: à vendre, bel immeuble ancien (260m2 habitables + combles) avec garage et charmant jardinet (terrain de 185m2), proche des commodités (gare, commerces, écoles, services). Ce grand immeuble en pierre comprenant 11 pièces dispose d'une vaste pièce d'entrée, bureau, séjour, cuisine, salle d'eau, WC (rez-de-chaussée), palier, 4 chambres spacieuses + balcon (1er étage), palier et 4 chambres (2ème étage) ainsi que des combles aménageables (2 x 45m2); énergie électrique, fibre, double vitrage, prévoir des travaux, gros potentiel (beaux volumes, charme de l'ancien, possible activité commerciale), idéal grande famille. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques (www.georisques.gouv.fr). Contact: Benjamin BIROLEAU ([Coordonnées masquées])

Surface : 260 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2023

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Saint-André-de-Cubzac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33240
Coordonnées : 44.991215, -0.443738
Total : 367 000€
Prix d'acquisition : 267 500€
Travaux : 78 100€
Valeur du bien : 345 600€
Frais de notaire : 21 400€
Coût estimé : 21 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 10.29€ - 14.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3147€/mois
Loyer annuel estimé : 37759€/an
Fourchette totale : 2676€ - 3699€/mois
Fourchette annuelle : 32117€ - 44392€/an
Rentabilité brute :10.29%
Fourchette de rentabilité :8.75% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 337,9 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :607 854 €
Prix d'achat :267 500 €
Décote à l'achat :-340 354€ (-56.0%)
Marge achat-revente :240 854€ (39.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :367 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 841,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :107,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 948,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 368,22€
Coût de l'assurance :32 112,50€
Taxe foncière : 3 775,91€/an
Soit par mois : 314,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 146,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 262,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :883,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 260 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 90 m² (2 x 45 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (revêtement, peinture)
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 100 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Isolation:6 300€
    Isolation combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 8 chambres × 300€ = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 1 salon × 600€ = 600€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Rénovation:5 000€
    Rénovation de l'entrée: 10 m² × 500€/m² = 5000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-de-Cubzac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 759 €/an
Calcul : 3 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 367 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 284 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 917 €
Revenus locatifs : +37 759 €
Charges déductibles : -95 917 €
Résultat foncier Année 1 : -58 158 €(Déficit de 58 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 817 €/an
Revenus locatifs : +37 759 €
Charges déductibles : -17 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36758.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875 €(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 759 €95 929 €12 769 €-58 170 €21 400 €36 770 €36 770 €
238 514 €17 496 €12 435 €21 019 €--15 752 €
339 285 €17 150 €12 090 €22 134 €---
440 070 €16 792 €11 732 €23 278 €---
540 872 €16 422 €11 361 €24 450 €---
641 689 €16 038 €10 977 €25 652 €---
742 523 €15 640 €10 579 €26 883 €---
843 373 €15 228 €10 167 €28 145 €---
944 241 €14 801 €9 741 €29 440 €---
1045 126 €14 359 €9 299 €30 766 €---
1146 028 €13 901 €8 841 €32 127 €---
1246 949 €13 427 €8 367 €33 521 €---
1347 888 €12 936 €7 876 €34 951 €---
1448 845 €12 428 €7 367 €36 418 €---
1549 822 €11 901 €6 840 €37 922 €---
1650 819 €11 355 €6 295 €39 464 €---
1751 835 €10 790 €5 729 €41 045 €---
1852 872 €10 204 €5 144 €42 667 €---
1953 929 €9 598 €4 538 €44 331 €---
2055 008 €8 970 €3 910 €46 038 €---
2156 108 €8 319 €3 259 €47 789 €---
2257 230 €7 646 €2 585 €49 585 €---
2358 375 €6 948 €1 887 €51 427 €---
2459 542 €6 225 €1 164 €53 318 €---
2560 733 €5 476 €416 €55 257 €---
TOTAL1 209 435 €389 978 €185 368 €819 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 819 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 759 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 929 €-6 420 €+14 349 €
2+7 929 €0 €+7 929 €
3+7 929 €+1 915 €+6 014 €
4+7 929 €+6 983 €+946 €
5+7 929 €+7 335 €+594 €
6+7 929 €+7 695 €+234 €
7+7 929 €+8 065 €-136 €
8+7 929 €+8 444 €-515 €
9+7 929 €+8 832 €-903 €
10+7 929 €+9 230 €-1 301 €
11+7 929 €+9 638 €-1 709 €
12+7 929 €+10 056 €-2 127 €
13+7 929 €+10 485 €-2 556 €
14+7 929 €+10 925 €-2 996 €
15+7 929 €+11 376 €-3 447 €
16+7 929 €+11 839 €-3 910 €
17+7 929 €+12 314 €-4 385 €
18+7 929 €+12 800 €-4 871 €
19+7 929 €+13 299 €-5 370 €
20+7 929 €+13 811 €-5 882 €
21+7 929 €+14 337 €-6 408 €
22+7 929 €+14 875 €-6 946 €
23+7 929 €+15 428 €-7 499 €
24+7 929 €+15 995 €-8 066 €
25+7 929 €+16 577 €-8 648 €
Total+198 225 €+245 837 €+-47 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 182 jours
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