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Vend Type 2

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface34m²
Coût Total109 820€
Loyer Annuel6 597€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Marseille 13003 Belle de Mai/T2 côté cour à rafraichir vendu loué d'environ 34m2 au deuxième étage d'un immeuble ancien marseillais. Idéalement situé, à deux pas de la friche de la belle...

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.310610, 5.386990
Total : 109 820€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 51 500€
Valeur du bien : 105 500€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6597€/an
Fourchette totale : 434€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5205€ - 8361€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 574,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 002,73€
Coût de l'assurance :9 609,25€
Taxe foncière : 659,68€/an
Soit par mois : 54,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: chambre complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec mise à jour des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 500 €(1 515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1600€ = 13600€
  • Cuisine:13 200€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€ = 7200€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 600€ = 1050€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 480€ = 840€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 597 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 665 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 820 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 209 €
Revenus locatifs : +6 597 €
Charges déductibles : -56 209 €
Résultat foncier Année 1 : -49 612 €(Déficit de 49 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 709 €/an
Revenus locatifs : +6 597 €
Charges déductibles : -4 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28211.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 597 €56 212 €3 668 €-49 615 €21 400 €28 215 €28 215 €
26 729 €4 615 €3 570 €2 114 €--26 101 €
36 863 €4 513 €3 469 €2 350 €--23 751 €
47 001 €4 409 €3 365 €2 592 €--21 160 €
57 141 €4 301 €3 257 €2 840 €--18 320 €
67 283 €4 189 €3 145 €3 094 €--15 226 €
77 429 €4 074 €3 030 €3 356 €--11 870 €
87 578 €3 954 €2 910 €3 624 €--8 247 €
97 729 €3 830 €2 786 €3 899 €--4 348 €
107 884 €3 702 €2 658 €4 181 €--166 €
118 041 €3 570 €2 526 €4 471 €---
128 202 €3 433 €2 389 €4 769 €---
138 366 €3 292 €2 248 €5 075 €---
148 534 €3 145 €2 101 €5 388 €---
158 704 €2 994 €1 950 €5 711 €---
168 878 €2 837 €1 793 €6 041 €---
179 056 €2 675 €1 631 €6 381 €---
189 237 €2 507 €1 463 €6 730 €---
199 422 €2 334 €1 290 €7 088 €---
209 610 €2 155 €1 111 €7 455 €---
219 803 €1 969 €925 €7 833 €---
229 999 €1 778 €734 €8 221 €---
2310 199 €1 579 €535 €8 619 €---
2410 403 €1 374 €330 €9 029 €---
2510 611 €1 162 €118 €9 449 €---
TOTAL211 298 €130 604 €53 003 €80 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 597 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-6 420 €+7 805 €
2+1 385 €0 €+1 385 €
3+1 385 €0 €+1 385 €
4+1 385 €0 €+1 385 €
5+1 385 €0 €+1 385 €
6+1 385 €0 €+1 385 €
7+1 385 €0 €+1 385 €
8+1 385 €0 €+1 385 €
9+1 385 €0 €+1 385 €
10+1 385 €0 €+1 385 €
11+1 385 €+1 292 €+93 €
12+1 385 €+1 431 €-46 €
13+1 385 €+1 522 €-137 €
14+1 385 €+1 617 €-232 €
15+1 385 €+1 713 €-328 €
16+1 385 €+1 812 €-427 €
17+1 385 €+1 914 €-529 €
18+1 385 €+2 019 €-634 €
19+1 385 €+2 126 €-741 €
20+1 385 €+2 237 €-852 €
21+1 385 €+2 350 €-965 €
22+1 385 €+2 466 €-1 081 €
23+1 385 €+2 586 €-1 201 €
24+1 385 €+2 709 €-1 324 €
25+1 385 €+2 835 €-1 450 €
Total+34 625 €+24 208 €+10 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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