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Appartement En Duplex 3 Pièces - Salernes Centre-Ville 105 000 €

VilleSalernes (83)
Surface65m²
Coût Total125 400€
Loyer Annuel6 910€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 615,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 3 pièces, 2 chambres, 2 salles de douche, 3 étages, Étage 3 sur 3

En plein centre de Salernes, appartement en duplex de 65 m² à rénover, idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence secondaire. Situé au 3ème étage sur 3, sans ascenseur, ce bien se compose de :

  • 1 séjour
  • Cuisine
  • 2 chambres avec chacune sa salle d'eau / WC À rénover, ce logement offre un beau potentiel pour qui souhaite le personnaliser selon ses goûts, avec à la clé une belle plus-value à la revente ou un excellent rendement locatif une fois les travaux réalisés. -- Emplacement centre-ville, commerces et services à pied -- Surface fonctionnelle de 65 m² -- Fort potentiel après travaux -- Prix attractif pour ce secteur Idéal investisseur ou primo-accédant motivé par les travaux ! Contact : Pierre MAS

Pierre MAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 910 339 217 - DRAGUIGNAN.

Ville : Salernes
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83690
Coordonnées : 43.566627, 6.227119
Total : 125 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 7.03€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6910€/an
Fourchette totale : 457€ - 725€/mois
Fourchette annuelle : 5484€ - 8706€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 739,13 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 043 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-8 043€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-12 357€ (-10.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :613,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :50,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 663,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 724,26€
Coût de l'assurance :15 048,00€
Taxe foncière : 690,99€/an
Soit par mois : 57,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste avec signes d'humidité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et du plafond, peinture, et rénovation du sol
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - signes d'humidité et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles d'eau (environ 6 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé selon instructions
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé selon instructions
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement de la tuyauterie vétuste
Quantité: toute la plomberie de l'appartement
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 400 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 365 €
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -17 365 €
Résultat foncier Année 1 : -10 455 €(Déficit de 10 455 €)
Imputable sur revenu global : 10 455 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 365 €/an
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -5 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 545 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 910 €17 369 €4 076 €-10 459 €10 459 €--
27 048 €5 259 €3 967 €1 789 €---
37 189 €5 146 €3 853 €2 043 €---
47 333 €5 029 €3 736 €2 304 €---
57 479 €4 907 €3 614 €2 572 €---
67 629 €4 782 €3 489 €2 847 €---
77 782 €4 653 €3 360 €3 129 €---
87 937 €4 519 €3 226 €3 418 €---
98 096 €4 381 €3 088 €3 715 €---
108 258 €4 238 €2 945 €4 020 €---
118 423 €4 090 €2 797 €4 333 €---
128 592 €3 938 €2 645 €4 654 €---
138 763 €3 780 €2 487 €4 983 €---
148 939 €3 617 €2 324 €5 322 €---
159 117 €3 449 €2 156 €5 669 €---
169 300 €3 275 €1 982 €6 025 €---
179 486 €3 095 €1 802 €6 391 €---
189 676 €2 909 €1 616 €6 766 €---
199 869 €2 717 €1 424 €7 152 €---
2010 066 €2 519 €1 226 €7 548 €---
2110 268 €2 314 €1 021 €7 954 €---
2210 473 €2 102 €809 €8 371 €---
2310 683 €1 883 €590 €8 800 €---
2410 896 €1 656 €363 €9 240 €---
2511 114 €1 422 €130 €9 692 €---
TOTAL221 326 €103 047 €58 724 €118 279 €10 459 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 138 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 451 €-3 138 €+4 589 €
2+1 451 €+537 €+914 €
3+1 451 €+613 €+838 €
4+1 451 €+691 €+760 €
5+1 451 €+772 €+679 €
6+1 451 €+854 €+597 €
7+1 451 €+939 €+512 €
8+1 451 €+1 026 €+425 €
9+1 451 €+1 115 €+336 €
10+1 451 €+1 206 €+245 €
11+1 451 €+1 300 €+151 €
12+1 451 €+1 396 €+55 €
13+1 451 €+1 495 €-44 €
14+1 451 €+1 597 €-146 €
15+1 451 €+1 701 €-250 €
16+1 451 €+1 808 €-357 €
17+1 451 €+1 917 €-466 €
18+1 451 €+2 030 €-579 €
19+1 451 €+2 146 €-695 €
20+1 451 €+2 264 €-813 €
21+1 451 €+2 386 €-935 €
22+1 451 €+2 511 €-1 060 €
23+1 451 €+2 640 €-1 189 €
24+1 451 €+2 772 €-1 321 €
25+1 451 €+2 907 €-1 456 €
Total+36 275 €+35 484 €+791 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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