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Appartement 3 pièces 49 m²

VilleSainte-Savine (10)
Surface49m²
Coût Total57 840€
Loyer Annuel5 261€
Rentabilité9.10%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 979,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 3 - 49 m²

STE SAVINE

48 000 €

34 rue Edouard Branly

Construit en 1957

T3 (lot 2) d'environ 49m²

RDC surélevé

Comprenant : entrée, séjour, cuisine, 2 chambres (dont une avec placard), WC, SDB

Double vitrage

Cave (lot 38)

Chauffage gaz RGM + électrique

Classe énergétique E

Prévoir travaux rafraichissement chauffage électricité - papiers peints peintures - sols.

Impôts fonciers 2025 : 472€/an (IF : 388€ - OM : 84€)

Charges copropriété 2026 : 770 €/an - fond de travaux : 150€/an

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Date limite des offres : 30 juin 2026 à adresser par mail à [Coordonnées masquées]

Sous réserve de l'ordre de priorité - art. L443-11 du CCH

(Locataires HLM prioritaires pendant 1 mois)

Contact : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] Référence annonce : BRAN34A002 Consommation énergétique : 258 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 48 CO2/m²/an

Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.292164, 4.056409
Total : 57 840€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 54 000€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 438€/mois
Loyer annuel estimé : 5261€/an
Fourchette totale : 339€ - 567€/mois
Fourchette annuelle : 4065€ - 6809€/an
Rentabilité brute :9.10%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,02 €/m²
Basé sur :381 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 713 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-34 713€ (-42.0%)
Marge achat-revente :24 873€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :57 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :289,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :16,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 306,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 028,20€
Coût de l'assurance :5 061,00€
Taxe foncière : 472,00€/an
Soit par mois : 39,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 64,17€/mois
Soit par an : 770,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 438,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 409,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz RGM ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec traces d'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 261 €/an
Calcul : 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 57 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 202 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 472 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 444 €
Revenus locatifs : +5 261 €
Charges déductibles : -9 444 €
Résultat foncier Année 1 : -4 183 €(Déficit de 4 183 €)
Imputable sur revenu global : 4 183 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 444 €/an
Revenus locatifs : +5 261 €
Charges déductibles : -3 444 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 817 €/an
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 261 €9 445 €2 001 €-4 185 €4 185 €--
25 366 €3 393 €1 948 €1 973 €---
35 473 €3 339 €1 894 €2 135 €---
45 583 €3 282 €1 838 €2 300 €---
55 694 €3 224 €1 780 €2 470 €---
65 808 €3 164 €1 719 €2 644 €---
75 925 €3 102 €1 657 €2 823 €---
86 043 €3 037 €1 592 €3 006 €---
96 164 €2 970 €1 525 €3 194 €---
106 287 €2 901 €1 456 €3 387 €---
116 413 €2 829 €1 384 €3 584 €---
126 541 €2 754 €1 310 €3 787 €---
136 672 €2 677 €1 233 €3 995 €---
146 805 €2 598 €1 153 €4 208 €---
156 942 €2 515 €1 071 €4 426 €---
167 080 €2 430 €985 €4 651 €---
177 222 €2 341 €897 €4 881 €---
187 366 €2 249 €805 €5 117 €---
197 514 €2 154 €710 €5 359 €---
207 664 €2 056 €612 €5 608 €---
217 817 €1 954 €510 €5 863 €---
227 974 €1 849 €404 €6 125 €---
238 133 €1 740 €295 €6 393 €---
248 296 €1 627 €182 €6 669 €---
258 462 €1 509 €65 €6 952 €---
TOTAL168 506 €71 140 €29 028 €97 365 €4 185 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 255 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 105 €-1 255 €+2 360 €
2+1 105 €+592 €+513 €
3+1 105 €+640 €+465 €
4+1 105 €+690 €+415 €
5+1 105 €+741 €+364 €
6+1 105 €+793 €+312 €
7+1 105 €+847 €+258 €
8+1 105 €+902 €+203 €
9+1 105 €+958 €+147 €
10+1 105 €+1 016 €+89 €
11+1 105 €+1 075 €+30 €
12+1 105 €+1 136 €-31 €
13+1 105 €+1 198 €-93 €
14+1 105 €+1 262 €-157 €
15+1 105 €+1 328 €-223 €
16+1 105 €+1 395 €-290 €
17+1 105 €+1 464 €-359 €
18+1 105 €+1 535 €-430 €
19+1 105 €+1 608 €-503 €
20+1 105 €+1 682 €-577 €
21+1 105 €+1 759 €-654 €
22+1 105 €+1 837 €-732 €
23+1 105 €+1 918 €-813 €
24+1 105 €+2 001 €-896 €
25+1 105 €+2 086 €-981 €
Total+27 625 €+29 210 €+-1 585 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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