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Appartement à vendre

VilleMontpellier (34)
Surface67m²
Coût Total166 010€
Loyer Annuel10 754€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 2 014,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, 2 balcons, calme, Exposition ouest

Appartement T3 à rafraichir au 3ème étage traversant dans une résidence très arborée au calme et sécurisée. Il dispose d'une entrée avec WC, cuisine fermée avec possibilité d'ouvrir sur un grand salon. Une salle de bains et deux chambres avec petits placards. Prévoir de changer les fenêtres bois pour plus de confort. Idéal premier achat ou investissement. Chauffage au gaz individuel, eau froide comprise dans les charges. Taxe foncière 2025 : 1473 € - DPE D Grand parking extérieur libre et une cave complète ce bien. Commerces et tramway à proximité

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34080
Coordonnées : 43.614657, 3.833069
Total : 166 010€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 20 210€
Valeur du bien : 155 210€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10754€/an
Fourchette totale : 703€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8435€ - 13710€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 325,58 €/m²
Basé sur :437 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 814 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-20 814€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-10 196€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :804,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :48,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 374,67€
Coût de l'assurance :14 525,88€
Taxe foncière : 1 473,00€/an
Soit par mois : 122,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 896,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et réduction des pertes thermiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et peinture, mise à jour de la robinetterie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 210 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:10 900€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 400€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Entretien parquet: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Main d'œuvre incluse. Les prix des fenêtres sont basés sur des fenêtres PVC double vitrage. Les coûts de rafraîchissement de cuisine et salle de bain incluent peinture et robinetterie.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 754 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 243 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 010 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 581 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 307 €
Revenus locatifs : +10 754 €
Charges déductibles : -29 307 €
Résultat foncier Année 1 : -18 553 €(Déficit de 18 553 €)
Imputable sur revenu global : 18 553 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 097 €/an
Revenus locatifs : +10 754 €
Charges déductibles : -9 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 657 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 754 €29 312 €5 248 €-18 558 €18 558 €--
210 969 €8 959 €5 105 €2 010 €---
311 188 €8 811 €4 957 €2 377 €---
411 412 €8 659 €4 805 €2 754 €---
511 640 €8 501 €4 647 €3 139 €---
611 873 €8 338 €4 484 €3 535 €---
712 111 €8 171 €4 317 €3 940 €---
812 353 €7 997 €4 143 €4 356 €---
912 600 €7 818 €3 964 €4 782 €---
1012 852 €7 633 €3 779 €5 219 €---
1113 109 €7 443 €3 589 €5 667 €---
1213 371 €7 246 €3 391 €6 126 €---
1313 639 €7 042 €3 188 €6 597 €---
1413 911 €6 832 €2 978 €7 079 €---
1514 190 €6 615 €2 761 €7 574 €---
1614 473 €6 391 €2 537 €8 082 €---
1714 763 €6 160 €2 306 €8 603 €---
1815 058 €5 922 €2 068 €9 137 €---
1915 359 €5 675 €1 821 €9 684 €---
2015 667 €5 421 €1 567 €10 246 €---
2115 980 €5 158 €1 304 €10 822 €---
2216 299 €4 887 €1 033 €11 413 €---
2316 625 €4 607 €753 €12 019 €---
2416 958 €4 318 €464 €12 640 €---
2517 297 €4 019 €165 €13 278 €---
TOTAL344 454 €191 936 €75 375 €152 518 €18 558 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 567 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258 €-5 567 €+7 825 €
2+2 258 €+603 €+1 655 €
3+2 258 €+713 €+1 545 €
4+2 258 €+826 €+1 432 €
5+2 258 €+942 €+1 316 €
6+2 258 €+1 060 €+1 198 €
7+2 258 €+1 182 €+1 076 €
8+2 258 €+1 307 €+951 €
9+2 258 €+1 435 €+823 €
10+2 258 €+1 566 €+692 €
11+2 258 €+1 700 €+558 €
12+2 258 €+1 838 €+420 €
13+2 258 €+1 979 €+279 €
14+2 258 €+2 124 €+134 €
15+2 258 €+2 272 €-14 €
16+2 258 €+2 425 €-167 €
17+2 258 €+2 581 €-323 €
18+2 258 €+2 741 €-483 €
19+2 258 €+2 905 €-647 €
20+2 258 €+3 074 €-816 €
21+2 258 €+3 247 €-989 €
22+2 258 €+3 424 €-1 166 €
23+2 258 €+3 606 €-1 348 €
24+2 258 €+3 792 €-1 534 €
25+2 258 €+3 983 €-1 725 €
Total+56 450 €+45 756 €+10 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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