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Maison 4 pièces 123 m²

Bien expiré
VilleMouilleron-en-Pareds (85)
Surface123m²
Coût Total148 520€
Loyer Annuel10 555€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 707,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 123 m²

Beaucoup de charme et de caractère pour cette maison en pierres à finir de rénover comprenant une cuisine, un séjour/salon sur parquet de 46M2, une chaufferie, sanitaires. A l'étage 2 grandes chambres, un bureau, sanitaire et un grenier aménageable de 90M2. Chauffage central fuel, ouvertures PVC double vitrage avec volets roulants, travaux de remise aux normes électriques à prévoir + isolation. Grand garage attenant de 90M2 offrant un beau potentiel pour les amoureux de bricolage. Terrain avec puits.

Surface : 123 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/04/2022

Consommation énergie primaire : 359 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 450 € et 3 370 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mouilleron-en-Pareds
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85390
Coordonnées : 46.661580, -0.904770
Total : 148 520€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 54 560€
Valeur du bien : 141 560€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10555€/an
Fourchette totale : 663€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 7962€ - 13992€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,85 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :156 561 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-69 561€ (-44.4%)
Marge achat-revente :8 041€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 789,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 255,36€
Coût de l'assurance :12 995,50€
Taxe foncière : 1 055,47€/an
Soit par mois : 87,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 879,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 359 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remise aux normes du tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électriques nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 560 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 610€
    Isolation combles: 123 m² × 70€/m² = 8610€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:9 750€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 650€ = 9750€ (incluant pose)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant meubles et électroménager)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant tous les travaux)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant peinture et revêtement de sol)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mouilleron-en-Pareds (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 555 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 177 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 520 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 313 €
Revenus locatifs : +10 555 €
Charges déductibles : -61 313 €
Résultat foncier Année 1 : -50 758 €(Déficit de 50 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 753 €/an
Revenus locatifs : +10 555 €
Charges déductibles : -6 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29357.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 555 €61 317 €5 182 €-50 763 €21 400 €29 363 €29 363 €
210 766 €6 622 €5 047 €4 144 €--25 219 €
310 981 €6 482 €4 907 €4 499 €--20 720 €
411 201 €6 337 €4 762 €4 864 €--15 857 €
511 425 €6 187 €4 612 €5 238 €--10 619 €
611 653 €6 031 €4 456 €5 622 €--4 997 €
711 886 €5 870 €4 295 €6 016 €---
812 124 €5 703 €4 127 €6 421 €---
912 367 €5 530 €3 954 €6 837 €---
1012 614 €5 350 €3 775 €7 263 €---
1112 866 €5 165 €3 589 €7 701 €---
1213 123 €4 972 €3 397 €8 151 €---
1313 386 €4 773 €3 198 €8 613 €---
1413 654 €4 567 €2 991 €9 087 €---
1513 927 €4 353 €2 778 €9 574 €---
1614 205 €4 131 €2 556 €10 074 €---
1714 489 €3 902 €2 327 €10 587 €---
1814 779 €3 664 €2 089 €11 115 €---
1915 075 €3 418 €1 843 €11 657 €---
2015 376 €3 163 €1 588 €12 213 €---
2115 684 €2 899 €1 324 €12 785 €---
2215 997 €2 625 €1 050 €13 372 €---
2316 317 €2 342 €767 €13 975 €---
2416 644 €2 048 €473 €14 595 €---
2516 977 €1 744 €169 €15 232 €---
TOTAL338 070 €169 198 €75 255 €168 872 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 872 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 216 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 216 €-6 420 €+8 636 €
2+2 216 €0 €+2 216 €
3+2 216 €0 €+2 216 €
4+2 216 €0 €+2 216 €
5+2 216 €0 €+2 216 €
6+2 216 €0 €+2 216 €
7+2 216 €+306 €+1 910 €
8+2 216 €+1 926 €+290 €
9+2 216 €+2 051 €+165 €
10+2 216 €+2 179 €+37 €
11+2 216 €+2 310 €-94 €
12+2 216 €+2 445 €-229 €
13+2 216 €+2 584 €-368 €
14+2 216 €+2 726 €-510 €
15+2 216 €+2 872 €-656 €
16+2 216 €+3 022 €-806 €
17+2 216 €+3 176 €-960 €
18+2 216 €+3 334 €-1 118 €
19+2 216 €+3 497 €-1 281 €
20+2 216 €+3 664 €-1 448 €
21+2 216 €+3 835 €-1 619 €
22+2 216 €+4 012 €-1 796 €
23+2 216 €+4 193 €-1 977 €
24+2 216 €+4 379 €-2 163 €
25+2 216 €+4 570 €-2 354 €
Total+55 400 €+50 662 €+4 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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