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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis (93)
Surface79.6
Coût Total221 800
Loyer Annuel17 514
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 79.6 m²
Prix au m² : 2 575,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étage, Ascenseur, Cave, Salon (total 17,23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Belle vue, Digicode, Interphone, Non meublé

Appartement de 4 pièces, comprenant également 2 balcons filants, un Parking en sous-sol sécurisé, une cave.

DOUBLE EXPOSITION.

Dans un Quartier résidentiel à SAINT-DENIS CENTRE VILLE à 2 pas du marché de St-Denis et de tout les transports.

Une entrée desservant toute les pièces, un beau séjour avec balcon filant côté jardin et au calme.

Une très belle cuisine indépendante complètement aménagée et équipée, le dégagement équipé de placards pour tout stocker, 3 chambres avec l'accès balcon, une salle d'eau douche, toilette séparé.

En résumé : un appartement familial, qui pourra recevoir toute la famille.

Un cadre paisible, avec commerces et transports.

Transports : Gare RER de Saint-Denis (ligne D et H) à une STATION DE PARIS GARE DU NORD, Métro Ligne 13 Station "Basilique de Saint-Denis" (à - de 10 minutes à pied). Tramway T1 ; T5 ; T8 (à 3 minutes)

Vue dégagée, lumineux / calme Equipé de double vitrage. Volet roulant électrique.

CENTURY 21 RIVA IMMOBILIER Prix : 205000.0 euros, Honoraires charge vendeur. Copropriété : Nb de lots : 200 Budget prévisionnel (dépenses courantes) : 3300.0 euros/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1120.0 € et 1570.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Jérémy DOS SANTOS EI, agent commercial (RSAC 900427204)

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.938747, 2.362648
Total : 221 800
Prix d'acquisition : 205 000
Travaux : 400
Valeur du bien : 205 400
Frais de notaire : 16 400
Coût estimé : 16 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.6
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1460€/mois
Loyer annuel estimé : 17514€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1925€/mois
Fourchette annuelle : 13278€ - 23103€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 833,2 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 122
Prix d'achat :205 000
Décote à l'achat :-100 122 (-32.8%)
Marge achat-revente :83 322€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 163,65
Coût de l'assurance :19 407,50
Taxe foncière : 1 751,45€/an
Soit par mois : 145,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 459,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 568,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :400(5 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:400
    Peinture salle de bain: 5 m² × 50€/m² = 250€, Vérification robinetterie: 150€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans peinture)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 514 €/an
Calcul : 1 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 387
Revenus locatifs : +17 514
Charges déductibles : -13 387
Résultat foncier Année 1 : 4 128

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 987 €/an
Revenus locatifs : +17 514
Charges déductibles : -12 987
Résultat foncier Années 2+ : 4 528 €/an
Prix d'achat du bien : 205 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 51413 3947 1664 121---
217 86512 8006 9725 065---
318 22212 6006 7725 622---
418 58612 3936 5666 193---
518 95812 1806 3526 778---
619 33711 9596 1317 378---
719 72411 7315 9047 993---
820 11911 4965 6688 623---
920 52111 2525 4259 269---
1020 93111 0015 1739 930---
1121 35010 7414 91410 609---
1221 77710 4734 64511 304---
1322 21310 1964 36812 017---
1422 6579 9094 08112 748---
1523 1109 6133 78513 497---
1623 5729 3073 48014 265---
1724 0448 9913 16415 052---
1824 5248 6652 83715 860---
1925 0158 3282 50016 687---
2025 5157 9792 15117 536---
2126 0267 6191 79118 407---
2226 5467 2471 41919 299---
2327 0776 8631 03520 214---
2427 6196 46563821 153---
2528 1716 05522722 116---
TOTAL560 993249 257103 164311 7360Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 736
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 678+1 236+2 442
2+3 678+1 519+2 159
3+3 678+1 687+1 991
4+3 678+1 858+1 820
5+3 678+2 034+1 644
6+3 678+2 213+1 465
7+3 678+2 398+1 280
8+3 678+2 587+1 091
9+3 678+2 781+897
10+3 678+2 979+699
11+3 678+3 183+495
12+3 678+3 391+287
13+3 678+3 605+73
14+3 678+3 824-146
15+3 678+4 049-371
16+3 678+4 279-601
17+3 678+4 516-838
18+3 678+4 758-1 080
19+3 678+5 006-1 328
20+3 678+5 261-1 583
21+3 678+5 522-1 844
22+3 678+5 790-2 112
23+3 678+6 064-2 386
24+3 678+6 346-2 668
25+3 678+6 635-2 957
Total+91 950+93 521+-1 571
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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