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Appartement 2 pièces 56 m²

Bien expiré
VilleRencurel (38)
Surface56m²
Coût Total121 940€
Loyer Annuel7 686€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 392,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 56 m²

Surface : 56 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/01/2023

Consommation énergie primaire : 194 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 102.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 843 € et 1 141 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rencurel
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38680
Coordonnées : 45.130350, 5.485439
Total : 121 940€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 37 700€
Valeur du bien : 115 700€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.44€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 15.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7686€/an
Fourchette totale : 484€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 5802€ - 10181€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 852,24€
Coût de l'assurance :10 669,75€
Taxe foncière : 768,57€/an
Soit par mois : 64,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 700 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant les éléments, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Installation plomberie complète: 1 installation × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rencurel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 069 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 940 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 964 €
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -42 964 €
Résultat foncier Année 1 : -35 279 €(Déficit de 35 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 264 €/an
Revenus locatifs : +7 686 €
Charges déductibles : -5 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13878.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 686 €42 968 €4 073 €-35 283 €21 400 €13 883 €13 883 €
27 839 €5 160 €3 965 €2 680 €--11 203 €
37 996 €5 048 €3 852 €2 949 €--8 254 €
48 156 €4 932 €3 736 €3 224 €--5 030 €
58 319 €4 812 €3 616 €3 508 €--1 522 €
68 486 €4 688 €3 492 €3 798 €---
78 655 €4 559 €3 364 €4 096 €---
88 828 €4 426 €3 231 €4 402 €---
99 005 €4 289 €3 094 €4 716 €---
109 185 €4 147 €2 952 €5 038 €---
119 369 €4 000 €2 805 €5 369 €---
129 556 €3 848 €2 653 €5 708 €---
139 747 €3 691 €2 496 €6 056 €---
149 942 €3 528 €2 333 €6 414 €---
1510 141 €3 360 €2 165 €6 781 €---
1610 344 €3 186 €1 991 €7 158 €---
1710 551 €3 006 €1 811 €7 544 €---
1810 762 €2 820 €1 625 €7 942 €---
1910 977 €2 628 €1 432 €8 349 €---
2011 197 €2 429 €1 233 €8 768 €---
2111 421 €2 223 €1 027 €9 198 €---
2211 649 €2 010 €815 €9 639 €---
2311 882 €1 790 €594 €10 092 €---
2412 120 €1 562 €366 €10 558 €---
2512 362 €1 326 €131 €11 036 €---
TOTAL246 176 €126 436 €58 852 €119 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614 €-6 420 €+8 034 €
2+1 614 €0 €+1 614 €
3+1 614 €0 €+1 614 €
4+1 614 €0 €+1 614 €
5+1 614 €0 €+1 614 €
6+1 614 €+683 €+931 €
7+1 614 €+1 229 €+385 €
8+1 614 €+1 321 €+293 €
9+1 614 €+1 415 €+199 €
10+1 614 €+1 511 €+103 €
11+1 614 €+1 611 €+3 €
12+1 614 €+1 712 €-98 €
13+1 614 €+1 817 €-203 €
14+1 614 €+1 924 €-310 €
15+1 614 €+2 034 €-420 €
16+1 614 €+2 147 €-533 €
17+1 614 €+2 263 €-649 €
18+1 614 €+2 382 €-768 €
19+1 614 €+2 505 €-891 €
20+1 614 €+2 630 €-1 016 €
21+1 614 €+2 759 €-1 145 €
22+1 614 €+2 892 €-1 278 €
23+1 614 €+3 028 €-1 414 €
24+1 614 €+3 167 €-1 553 €
25+1 614 €+3 311 €-1 697 €
Total+40 350 €+35 922 €+4 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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