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Appartement 4 pièces 102 m²

Bien expiré
VillePiennes (54)
Surface102m²
Coût Total151 560€
Loyer Annuel11 053€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 950,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 102 m²

Idéal investissement ou premier achat !

Cet appartement se compose ainsi :

Entrée privative avec rangement, montée d'escalier pour accéder à l'appartement.

On y retrouve une grande pièce de vie très lumineuse avec salle à manger et salon, une cuisine aménagée, une salle de bain avec buanderie, un wc séparé et 3 belles chambres.

Informations techniques :

  • chauffage électrique + ballon electrique (2025)
  • double vitrage PVC
  • taxe foncière 860 euros

__Visites sur rendez-vous __ Contactez votre conseillère : Andréa BONIFACI EI Agent commercial immatriculé au RSAC de Val de Briey n° 909 671 869

Surface : 102 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/02/2023

Consommation énergie primaire : 312 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 910 € et 2 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Piennes
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54490
Coordonnées : 49.312850, 5.786214
Total : 151 560€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 46 800€
Valeur du bien : 143 800€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.03€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11053€/an
Fourchette totale : 723€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8679€ - 14078€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,09 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :106 701 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-9 701€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-44 859€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :761,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 805,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 795,73€
Coût de l'assurance :13 261,50€
Taxe foncière : 860,00€/an
Soit par mois : 71,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais un peu datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 800 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:9 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2 000€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7 000€ = 7 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Piennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 474 €
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -53 474 €
Résultat foncier Année 1 : -42 420 €(Déficit de 42 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 674 €/an
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -6 674 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 380 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21020.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 053 €53 479 €5 288 €-42 425 €21 400 €21 025 €21 025 €
211 274 €6 541 €5 150 €4 734 €--16 292 €
311 500 €6 398 €5 007 €5 102 €--11 190 €
411 730 €6 250 €4 859 €5 480 €--5 709 €
511 965 €6 096 €4 706 €5 868 €---
612 204 €5 937 €4 547 €6 266 €---
712 448 €5 773 €4 382 €6 675 €---
812 697 €5 602 €4 212 €7 094 €---
912 951 €5 426 €4 035 €7 525 €---
1013 210 €5 243 €3 852 €7 967 €---
1113 474 €5 053 €3 663 €8 421 €---
1213 743 €4 857 €3 467 €8 886 €---
1314 018 €4 654 €3 263 €9 365 €---
1414 299 €4 443 €3 053 €9 856 €---
1514 585 €4 225 €2 835 €10 360 €---
1614 876 €3 999 €2 608 €10 877 €---
1715 174 €3 765 €2 374 €11 409 €---
1815 477 €3 522 €2 132 €11 955 €---
1915 787 €3 271 €1 881 €12 516 €---
2016 103 €3 011 €1 620 €13 092 €---
2116 425 €2 741 €1 351 €13 683 €---
2216 753 €2 462 €1 072 €14 291 €---
2317 088 €2 173 €782 €14 915 €---
2417 430 €1 873 €483 €15 557 €---
2517 779 €1 563 €172 €16 216 €---
TOTAL354 042 €158 357 €76 796 €195 685 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 685 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €+48 €+2 273 €
6+2 321 €+1 880 €+441 €
7+2 321 €+2 002 €+319 €
8+2 321 €+2 128 €+193 €
9+2 321 €+2 257 €+64 €
10+2 321 €+2 390 €-69 €
11+2 321 €+2 526 €-205 €
12+2 321 €+2 666 €-345 €
13+2 321 €+2 809 €-488 €
14+2 321 €+2 957 €-636 €
15+2 321 €+3 108 €-787 €
16+2 321 €+3 263 €-942 €
17+2 321 €+3 423 €-1 102 €
18+2 321 €+3 587 €-1 266 €
19+2 321 €+3 755 €-1 434 €
20+2 321 €+3 928 €-1 607 €
21+2 321 €+4 105 €-1 784 €
22+2 321 €+4 287 €-1 966 €
23+2 321 €+4 475 €-2 154 €
24+2 321 €+4 667 €-2 346 €
25+2 321 €+4 865 €-2 544 €
Total+58 025 €+58 706 €+-681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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