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Appartement 4 pièces 64m2

VillePortet-sur-Garonne (31)
Surface64m²
Coût Total96 880€
Loyer Annuel8 835€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 86 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 343,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appart. 4 pièces 64 m² dans résidence fermée et sécurisée, caméra, accessible par badge et interphone.

A 7,5 km du centre ville (15 min en voiture), dans le SECTEUR LAFOURGUETTE GIRONIS

Appartement refait, vidéo disponible

Appart. traversant très lumineux

double salon dont un avec balcon (possibilité de faire une 3em chambre)

  • 2 grandes chambres avec armoire intégrée
  • Cuisine américaine équipée
  • Salle de bain avec baignoire (murs entièrement carrelés)
  • WC indépendant
  • chaudière individuelle au gaz
  • double vitrage
  • cave et local vélo
  • 1 place de parking dans parking fermé + 2 parkings face à la résidence

Reste dans l'appartement, si souhaité, la cuisine équipée, four, chambre à coucher, bureau, meuble d'entrée pour chaussures, 2 fauteuils

proche de toutes commodités, Transports (bus, métro,la rocade Arc en Ciel à 3 min, A64 (à 1 km) Proche de plusieurs bassins d'emploi Appartement vendu libre.

Ville : Portet-sur-Garonne
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31120
Coordonnées : 43.529790, 1.405030
Total : 96 880€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 90 000€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 10.02€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8835€/an
Fourchette totale : 641€ - 846€/mois
Fourchette annuelle : 7693€ - 10147€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.94% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 908,5 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 144 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-36 144€ (-29.6%)
Marge achat-revente :25 264€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 508,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 067,15€
Coût de l'assurance :8 477,00€
Taxe foncière : 883,53€/an
Soit par mois : 73,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière individuelle au gaz
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si nécessaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 835 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 475 €
Revenus locatifs : +8 835 €
Charges déductibles : -8 475 €
Résultat foncier Année 1 : 361 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 475 €/an
Revenus locatifs : +8 835 €
Charges déductibles : -4 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 361 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 835 €8 478 €3 255 €358 €---
29 012 €4 391 €3 169 €4 621 €---
39 192 €4 302 €3 079 €4 890 €---
49 376 €4 209 €2 987 €5 167 €---
59 564 €4 114 €2 891 €5 450 €---
69 755 €4 015 €2 792 €5 740 €---
79 950 €3 912 €2 690 €6 038 €---
810 149 €3 806 €2 584 €6 343 €---
910 352 €3 697 €2 474 €6 655 €---
1010 559 €3 583 €2 361 €6 976 €---
1110 770 €3 466 €2 243 €7 304 €---
1210 986 €3 345 €2 122 €7 641 €---
1311 205 €3 219 €1 996 €7 986 €---
1411 429 €3 089 €1 867 €8 340 €---
1511 658 €2 955 €1 732 €8 703 €---
1611 891 €2 816 €1 593 €9 075 €---
1712 129 €2 672 €1 449 €9 457 €---
1812 372 €2 523 €1 300 €9 849 €---
1912 619 €2 369 €1 147 €10 250 €---
2012 871 €2 210 €987 €10 662 €---
2113 129 €2 045 €823 €11 084 €---
2213 391 €1 875 €652 €11 517 €---
2313 659 €1 698 €476 €11 961 €---
2413 932 €1 516 €293 €12 416 €---
2514 211 €1 327 €105 €12 884 €---
TOTAL282 999 €81 633 €47 067 €201 366 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 366 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 855 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 855 €+107 €+1 748 €
2+1 855 €+1 386 €+469 €
3+1 855 €+1 467 €+388 €
4+1 855 €+1 550 €+305 €
5+1 855 €+1 635 €+220 €
6+1 855 €+1 722 €+133 €
7+1 855 €+1 811 €+44 €
8+1 855 €+1 903 €-48 €
9+1 855 €+1 997 €-142 €
10+1 855 €+2 093 €-238 €
11+1 855 €+2 191 €-336 €
12+1 855 €+2 292 €-437 €
13+1 855 €+2 396 €-541 €
14+1 855 €+2 502 €-647 €
15+1 855 €+2 611 €-756 €
16+1 855 €+2 723 €-868 €
17+1 855 €+2 837 €-982 €
18+1 855 €+2 955 €-1 100 €
19+1 855 €+3 075 €-1 220 €
20+1 855 €+3 198 €-1 343 €
21+1 855 €+3 325 €-1 470 €
22+1 855 €+3 455 €-1 600 €
23+1 855 €+3 588 €-1 733 €
24+1 855 €+3 725 €-1 870 €
25+1 855 €+3 865 €-2 010 €
Total+46 375 €+60 410 €+-14 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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