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Maison atypique avec tourelle

VilleFleurance (32)
Surface155
Coût Total225 920
Loyer Annuel14 440
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 961,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 155 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 800 m² de terrain, Cheminée, 1 salle de douche, 1 garage, 4 places de parking

Référence 791 Offrez-vous une demeure pleine de caractère ! Cette maison lumineuse avec sa tourelle unique, allie charme historique et confort moderne. Vous apprécierez son salon avec véranda, ses trois chambres spacieuses dont une avec terrasse et son terrain verdoyant. Située dans un cadre paisible à deux pas du centre ville de Fleurance, elle est idéale pour les amoureux d'authenticité. Ne laissez pas passer cette opportunité rare. Contactez-Nous pour en savoir plus !

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 2739.00 et 3707.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : . Carte T

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie F, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2025 : entre 2739.00 et 3707.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Somnium Concept Immo : Responsable d'agence - Franck CANTALOUP Carte T

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Coordonnées : 43.847241, 0.654928
Total : 225 920
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 65 000
Valeur du bien : 214 000
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14440€/an
Fourchette totale : 953€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 11440€ - 18225€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 433,04 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 120
Prix d'achat :149 000
Décote à l'achat :-73 120 (-32.9%)
Marge achat-revente :-3 800€ (-1.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 169,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 079,95
Coût de l'assurance :19 768,00
Taxe foncière : 1 443,95€/an
Soit par mois : 120,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 203,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 000(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 400
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 80€/m² = 12400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 440 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 920 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 527
Revenus locatifs : +14 440
Charges déductibles : -74 527
Résultat foncier Année 1 : -60 087(Déficit de 60 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 687
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 527 €/an
Revenus locatifs : +14 440
Charges déductibles : -9 527
Résultat foncier Années 2+ : 4 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38687.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 44074 5347 299-60 09421 400 €38 694 €38 694 €
214 7289 3377 1025 392--33 302 €
315 0239 1336 8985 890--27 412 €
415 3238 9226 6886 401--21 011 €
515 6308 7056 4706 925--14 086 €
615 9428 4806 2457 462--6 624 €
716 2618 2486 0138 013---
816 5868 0085 7738 579---
916 9187 7605 5259 158---
1017 2577 5045 2699 753---
1117 6027 2395 00510 362---
1217 9546 9664 73110 988---
1318 3136 6844 44911 629---
1418 6796 3924 15712 287---
1519 0536 0903 85612 962---
1619 4345 7793 54413 655---
1719 8225 4573 22214 365---
1820 2195 1242 89015 094---
1920 6234 7812 54615 842---
2021 0364 4262 19116 610---
2121 4564 0591 82417 397---
2221 8863 6801 44618 205---
2322 3233 2891 05419 035---
2422 7702 88464919 886---
2523 2252 46623220 759---
TOTAL462 502225 947105 080236 55621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 556
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 440 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032-6 420+9 452
2+3 0320+3 032
3+3 0320+3 032
4+3 0320+3 032
5+3 0320+3 032
6+3 0320+3 032
7+3 032+417+2 615
8+3 032+2 574+458
9+3 032+2 747+285
10+3 032+2 926+106
11+3 032+3 109-77
12+3 032+3 296-264
13+3 032+3 489-457
14+3 032+3 686-654
15+3 032+3 889-857
16+3 032+4 096-1 064
17+3 032+4 310-1 278
18+3 032+4 528-1 496
19+3 032+4 753-1 721
20+3 032+4 983-1 951
21+3 032+5 219-2 187
22+3 032+5 462-2 430
23+3 032+5 710-2 678
24+3 032+5 966-2 934
25+3 032+6 228-3 196
Total+75 800+70 967+4 833
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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