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Détails du bien

Bien expiré
VilleNaives-Rosières (55)
Surface150m²
Coût Total178 280€
Loyer Annuel12 831€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 540 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au coeur de Naives-Rosières, cette maison de village d'environ 150 m² représente une belle opportunité, que ce soit pour un premier achat ou un projet d'investissement. Elle se compose d'une entrée desservant une cuisine avec coin repas et cheminée insert, ainsi qu'une salle de bains avec douche et un WC. Au premier demi-niveau, vous découvrirez un salon-séjour chaleureux, également équipé d'une cheminée insert. Le second demi-niveau propose trois chambres ainsi qu'une pièce borgne, idéale pour un bureau, un dressing ou un espace de rangement. Un garage et une cave voûtée complètent ce bien. Maison sans extérieur, facile d'entretien, parfaite pour un mode de vie pratique ou un investissement locatif. Une belle opportunité à ne pas laisser passer ! Contactez-nous pour organiser une visite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Sophie THOMAS Directrice d'agence 06.83.63.99.87

*Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Naives-Rosières
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.790333, 5.209500
Total : 178 280€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 90 800€
Valeur du bien : 171 800€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 8.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12831€/an
Fourchette totale : 850€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 10196€ - 16147€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,5 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 125 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :-67 125€ (-45.3%)
Marge achat-revente :-30 155€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 921,62€
Coût de l'assurance :15 599,50€
Taxe foncière : 1 283,08€/an
Soit par mois : 106,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 029,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 150 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 150 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 800 €(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 80€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant salon: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Naives-Rosières (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 831 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 461 €
Revenus locatifs : +12 831 €
Charges déductibles : -98 461 €
Résultat foncier Année 1 : -85 631 €(Déficit de 85 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 661 €/an
Revenus locatifs : +12 831 €
Charges déductibles : -7 661 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64230.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 831 €98 467 €5 760 €-85 636 €21 400 €64 236 €64 236 €
213 087 €7 511 €5 604 €5 576 €--58 660 €
313 349 €7 351 €5 443 €5 999 €--52 662 €
413 616 €7 184 €5 277 €6 432 €--46 230 €
513 888 €7 013 €5 106 €6 876 €--39 354 €
614 166 €6 835 €4 928 €7 331 €--32 023 €
714 450 €6 652 €4 745 €7 797 €--24 226 €
814 739 €6 463 €4 556 €8 276 €--15 951 €
915 033 €6 267 €4 360 €8 766 €--7 185 €
1015 334 €6 065 €4 158 €9 269 €---
1115 641 €5 856 €3 949 €9 784 €---
1215 953 €5 641 €3 734 €10 313 €---
1316 273 €5 418 €3 511 €10 855 €---
1416 598 €5 188 €3 281 €11 410 €---
1516 930 €4 950 €3 043 €11 980 €---
1617 269 €4 704 €2 797 €12 565 €---
1717 614 €4 450 €2 543 €13 164 €---
1817 966 €4 187 €2 280 €13 779 €---
1918 325 €3 916 €2 009 €14 409 €---
2018 692 €3 636 €1 729 €15 056 €---
2119 066 €3 347 €1 440 €15 719 €---
2219 447 €3 048 €1 141 €16 399 €---
2319 836 €2 739 €832 €17 097 €---
2420 233 €2 420 €513 €17 813 €---
2520 637 €2 090 €183 €18 548 €---
TOTAL410 973 €221 398 €82 922 €189 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 694 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 694 €-6 420 €+9 114 €
2+2 694 €0 €+2 694 €
3+2 694 €0 €+2 694 €
4+2 694 €0 €+2 694 €
5+2 694 €0 €+2 694 €
6+2 694 €0 €+2 694 €
7+2 694 €0 €+2 694 €
8+2 694 €0 €+2 694 €
9+2 694 €0 €+2 694 €
10+2 694 €+625 €+2 069 €
11+2 694 €+2 935 €-241 €
12+2 694 €+3 094 €-400 €
13+2 694 €+3 256 €-562 €
14+2 694 €+3 423 €-729 €
15+2 694 €+3 594 €-900 €
16+2 694 €+3 769 €-1 075 €
17+2 694 €+3 949 €-1 255 €
18+2 694 €+4 134 €-1 440 €
19+2 694 €+4 323 €-1 629 €
20+2 694 €+4 517 €-1 823 €
21+2 694 €+4 716 €-2 022 €
22+2 694 €+4 920 €-2 226 €
23+2 694 €+5 129 €-2 435 €
24+2 694 €+5 344 €-2 650 €
25+2 694 €+5 564 €-2 870 €
Total+67 350 €+56 873 €+10 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 175 jours
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