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Vente maison 2 pièces 54 m² Cahors (46000) - Superimmo

VilleCahors (46)
Surface54m²
Coût Total67 751€
Loyer Annuel6 846€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 732 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 106,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche des commodités du centre ville, cette maison se compose, au rez-de-chaussée, d'un garage et d'une buanderie. Le premier étage offre une cuisine ouverte sur le séjour, et le second niveau dessert une chambre, une salle d'eau ainsi qu'un wc indépendant. À l'extérieur, vous profiterez d'une grande terrasse avec vue sur le Lot.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 67 751€
Prix d'acquisition : 59 732€
Travaux : 3 240€
Valeur du bien : 62 972€
Frais de notaire : 4 779€
Coût estimé : 4 779€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6846€/an
Fourchette totale : 452€ - 721€/mois
Fourchette annuelle : 5418€ - 8650€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,77 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 385 €
Prix d'achat :59 732 €
Décote à l'achat :-28 653€ (-32.4%)
Marge achat-revente :20 634€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 751€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :334,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :15,81€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 350,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 698,85€
Coût de l'assurance :4 742,57€
Taxe foncière : 684,61€/an
Soit par mois : 57,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 570,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 407,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 240 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 240€
    Isolation toiture/combles: 54 m² × 60€/m² = 3240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 240€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 846 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 261 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 751 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 190 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 375 €
Revenus locatifs : +6 846 €
Charges déductibles : -6 375 €
Résultat foncier Année 1 : 471 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 135 €/an
Revenus locatifs : +6 846 €
Charges déductibles : -3 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 711 €/an
Prix d'achat du bien : 59 732 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 826 €(65% de 59 732 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 412 €/an
Calcul : 38 826 € × 3,636% = 1 412 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 846 €6 377 €2 263 €469 €---
26 983 €3 077 €2 203 €3 906 €---
37 123 €3 015 €2 140 €4 108 €---
47 265 €2 950 €2 076 €4 315 €---
57 410 €2 884 €2 009 €4 527 €---
67 559 €2 815 €1 940 €4 744 €---
77 710 €2 743 €1 869 €4 967 €---
87 864 €2 670 €1 795 €5 195 €---
98 021 €2 593 €1 719 €5 428 €---
108 182 €2 514 €1 640 €5 667 €---
118 345 €2 433 €1 558 €5 913 €---
128 512 €2 348 €1 474 €6 164 €---
138 683 €2 261 €1 387 €6 422 €---
148 856 €2 171 €1 296 €6 686 €---
159 033 €2 077 €1 203 €6 956 €---
169 214 €1 981 €1 106 €7 233 €---
179 398 €1 881 €1 006 €7 518 €---
189 586 €1 777 €903 €7 809 €---
199 778 €1 670 €796 €8 108 €---
209 974 €1 560 €685 €8 414 €---
2110 173 €1 445 €571 €8 728 €---
2210 376 €1 327 €453 €9 050 €---
2310 584 €1 204 €330 €9 380 €---
2410 796 €1 078 €204 €9 718 €---
2511 012 €947 €73 €10 065 €---
TOTAL219 284 €57 797 €32 699 €161 487 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 487 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 846 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 438 €+141 €+1 297 €
2+1 438 €+1 172 €+266 €
3+1 438 €+1 232 €+206 €
4+1 438 €+1 294 €+144 €
5+1 438 €+1 358 €+80 €
6+1 438 €+1 423 €+15 €
7+1 438 €+1 490 €-52 €
8+1 438 €+1 558 €-120 €
9+1 438 €+1 628 €-190 €
10+1 438 €+1 700 €-262 €
11+1 438 €+1 774 €-336 €
12+1 438 €+1 849 €-411 €
13+1 438 €+1 926 €-488 €
14+1 438 €+2 006 €-568 €
15+1 438 €+2 087 €-649 €
16+1 438 €+2 170 €-732 €
17+1 438 €+2 255 €-817 €
18+1 438 €+2 343 €-905 €
19+1 438 €+2 432 €-994 €
20+1 438 €+2 524 €-1 086 €
21+1 438 €+2 618 €-1 180 €
22+1 438 €+2 715 €-1 277 €
23+1 438 €+2 814 €-1 376 €
24+1 438 €+2 915 €-1 477 €
25+1 438 €+3 019 €-1 581 €
Total+35 950 €+48 446 €+-12 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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