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Appartement 3 pièces 58 m²

VilleTroyes (10)
Surface58m²
Coût Total142 300€
Loyer Annuel6 595€
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-458€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 206,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

A Troyes, à quelques minutes à pied du centre-ville, l'agence Damonte Immobilier vous propose un appartement de type 3 de 57,74m2 en loi carrez au 1er étage sans ascenseur. Il est composé d'une entrée desservant une spacieuse pièce de vie avec vue sur la verdure, une cuisine séparée, deux chambres, un spacieux placard, une salle de bains et un wc indépendant. Une place de parking ainsi qu'une cave complètent ce bien. Informations techniques : Chauffage collectif gaz - Fenêtres simple vitrage bois - DPE D. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :www.georisques.gouv.fr' Informations copropriété : Quote part annuelle des charges : 2?567,72EUR

Surface : 58 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 140 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 200 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297450, 4.076740
Total : 142 300€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 136 700€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6595€/an
Fourchette totale : 427€ - 707€/mois
Fourchette annuelle : 5126€ - 8484€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 5.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,59 €/m²
Basé sur :682 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 232 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-36 232€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-36 068€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 864,59€
Coût de l'assurance :12 451,25€
Taxe foncière : 659,47€/an
Soit par mois : 54,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,98€/mois
Soit par an : 2 567,72€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 549,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 007,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-458,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage collectif gaz par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation)
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 58 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très datés et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et équipements très datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en carrelage vieillissant nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante et papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(1 150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:6 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:19 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ = 10000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie: 1000€ + Électricité: 1000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 960€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:3 360€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ + Main d'œuvre: 1440€ = 2400€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ + Main d'œuvre: 600€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 595 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 568 €/an
Calcul : 214 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 061 €
Revenus locatifs : +6 595 €
Charges déductibles : -75 061 €
Résultat foncier Année 1 : -68 466 €(Déficit de 68 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 361 €/an
Revenus locatifs : +6 595 €
Charges déductibles : -8 361 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 766 €/an(Déficit de 1 766 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47065.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 595 €75 065 €4 640 €-68 470 €21 400 €47 070 €47 070 €
26 727 €8 240 €4 515 €-1 514 €1 514 €-47 070 €
36 861 €8 111 €4 386 €-1 250 €1 250 €-47 070 €
46 998 €7 978 €4 253 €-979 €979 €-47 070 €
57 138 €7 840 €4 115 €-702 €702 €-47 070 €
67 281 €7 698 €3 972 €-416 €416 €-47 070 €
77 427 €7 550 €3 825 €-124 €124 €-47 070 €
87 575 €7 398 €3 673 €177 €--46 893 €
97 727 €7 241 €3 516 €486 €--46 407 €
107 881 €7 078 €3 353 €803 €--45 605 €
118 039 €6 910 €3 185 €1 129 €--44 476 €
128 200 €6 737 €3 012 €1 463 €---
138 364 €6 557 €2 832 €1 806 €---
148 531 €6 372 €2 647 €2 159 €---
158 702 €6 180 €2 455 €2 521 €---
168 876 €5 982 €2 257 €2 893 €---
179 053 €5 778 €2 052 €3 276 €---
189 234 €5 566 €1 841 €3 668 €---
199 419 €5 347 €1 622 €4 071 €---
209 607 €5 121 €1 396 €4 486 €---
219 799 €4 888 €1 163 €4 911 €---
229 995 €4 647 €921 €5 349 €---
2310 195 €4 397 €672 €5 798 €---
2410 399 €4 139 €414 €6 260 €---
2510 607 €3 873 €148 €6 734 €---
TOTAL211 231 €226 696 €66 865 €-15 464 €26 385 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 915 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -15 464 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-6 420 €+7 805 €
2+1 385 €-454 €+1 839 €
3+1 385 €-375 €+1 760 €
4+1 385 €-294 €+1 679 €
5+1 385 €-210 €+1 595 €
6+1 385 €-125 €+1 510 €
7+1 385 €-37 €+1 422 €
8+1 385 €0 €+1 385 €
9+1 385 €0 €+1 385 €
10+1 385 €0 €+1 385 €
11+1 385 €0 €+1 385 €
12+1 385 €+439 €+946 €
13+1 385 €+542 €+843 €
14+1 385 €+648 €+737 €
15+1 385 €+756 €+629 €
16+1 385 €+868 €+517 €
17+1 385 €+983 €+402 €
18+1 385 €+1 100 €+285 €
19+1 385 €+1 221 €+164 €
20+1 385 €+1 346 €+39 €
21+1 385 €+1 473 €-88 €
22+1 385 €+1 605 €-220 €
23+1 385 €+1 739 €-354 €
24+1 385 €+1 878 €-493 €
25+1 385 €+2 020 €-635 €
Total+34 625 €+8 703 €+25 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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