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Maison - 4 pièce(s) - 80 m²

VilleNeuvy-sur-Loire (58)
Surface80m²
Coût Total91 880€
Loyer Annuel6 962€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIF - A 1H30 de Paris Sud par A77, EXCLUSIF, NEUVY SUR LOIRE, centre bourg, tous commerces, écoles, maison de santé, charmant village au bord de Loire, belles balades pour découvrir une région touristique très diversifiée. Maison sur sous-sol comprenant : garage, atelier, salle d'eau, wc. Rez-de-chaussée : hall d'entrée, séjour/salon avec cheminée insert, cuisine aménagée, wc, une chambre. Au-dessus une grande pièce de 35m2 environ où on peut créer des chambres. Terrain clos de 342m2 environ, avec abri de jardin. Double vitrage, chauffage central gaz, reliée à la fibre. Idéal investissement locatif ou résidence secondaire, au calme avec les courses accessibles à pied.

Détails : Nombre de chambre(s) : 1 Nombre de pièces : 4 Nombre de niveaux : 3 Nb de salle d'eau : 1 Mode de chauffage : CHAUDIERE Type de chauffage : GAZ_VILLE Format de chauffage : COLLECTIF Nombre de wc : 2 Nombre de parking : 1 Nombre de garage : 1

Ville : Neuvy-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58450
Coordonnées : 47.516707, 2.881294
Total : 91 880€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 86 600€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 580€/mois
Loyer annuel estimé : 6962€/an
Fourchette totale : 464€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 8709€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :844,17 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 534 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-1 534€ (-2.3%)
Marge achat-revente :-24 346€ (-36.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 487,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 407,72€
Coût de l'assurance :8 039,50€
Taxe foncière : 696,25€/an
Soit par mois : 58,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 580,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation pour réduire les pertes de chaleur
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 supposé - Chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre (12 m²) × 150€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvy-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Calcul : 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 880 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 812 €
Revenus locatifs : +6 962 €
Charges déductibles : -24 812 €
Résultat foncier Année 1 : -17 849 €(Déficit de 17 849 €)
Imputable sur revenu global : 17 849 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 212 €/an
Revenus locatifs : +6 962 €
Charges déductibles : -4 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 751 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 962 €24 815 €3 197 €-17 852 €17 852 €--
27 102 €4 131 €3 113 €2 971 €---
37 244 €4 045 €3 027 €3 199 €---
47 389 €3 955 €2 937 €3 434 €---
57 536 €3 862 €2 844 €3 674 €---
67 687 €3 766 €2 748 €3 921 €---
77 841 €3 666 €2 649 €4 174 €---
87 998 €3 563 €2 545 €4 434 €---
98 158 €3 456 €2 439 €4 701 €---
108 321 €3 346 €2 328 €4 975 €---
118 487 €3 231 €2 213 €5 256 €---
128 657 €3 113 €2 095 €5 544 €---
138 830 €2 990 €1 972 €5 841 €---
149 007 €2 862 €1 844 €6 144 €---
159 187 €2 730 €1 713 €6 457 €---
169 371 €2 594 €1 576 €6 777 €---
179 558 €2 452 €1 434 €7 106 €---
189 749 €2 306 €1 288 €7 444 €---
199 944 €2 154 €1 136 €7 790 €---
2010 143 €1 997 €979 €8 146 €---
2110 346 €1 834 €816 €8 512 €---
2210 553 €1 665 €647 €8 888 €---
2310 764 €1 490 €472 €9 274 €---
2410 979 €1 309 €291 €9 670 €---
2511 199 €1 122 €104 €10 077 €---
TOTAL223 011 €92 453 €46 408 €130 557 €17 852 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 356 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 557 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 462 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 462 €-5 356 €+6 818 €
2+1 462 €+891 €+571 €
3+1 462 €+960 €+502 €
4+1 462 €+1 030 €+432 €
5+1 462 €+1 102 €+360 €
6+1 462 €+1 176 €+286 €
7+1 462 €+1 252 €+210 €
8+1 462 €+1 330 €+132 €
9+1 462 €+1 410 €+52 €
10+1 462 €+1 492 €-30 €
11+1 462 €+1 577 €-115 €
12+1 462 €+1 663 €-201 €
13+1 462 €+1 752 €-290 €
14+1 462 €+1 843 €-381 €
15+1 462 €+1 937 €-475 €
16+1 462 €+2 033 €-571 €
17+1 462 €+2 132 €-670 €
18+1 462 €+2 233 €-771 €
19+1 462 €+2 337 €-875 €
20+1 462 €+2 444 €-982 €
21+1 462 €+2 554 €-1 092 €
22+1 462 €+2 666 €-1 204 €
23+1 462 €+2 782 €-1 320 €
24+1 462 €+2 901 €-1 439 €
25+1 462 €+3 023 €-1 561 €
Total+36 550 €+39 167 €+-2 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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