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Appartement 4 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface88m²
Coût Total195 600€
Loyer Annuel12 609€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 88 m²

A découvrir, ce bel appartement de 88 m² au 5ème étage avec terrasse de 25 m² !

Située 87 avenue la bruyère, dans la plus belle résidence de Vigny Musset (année 2007).

Composé actuellement de 2 chambres (possibilité 3 facilement) dont l'une avec dressing, un cuisine semi ouverte sur salon/salle à manger, un cellier, un toilette indépendant et une salle de bain.

Bénéficiez d'une grande terrasse exposée Ouest sans vis à vis à vue sur les massifs, équipée d'un store électrique.

Les charges incluent l'eau chaude , l'eau froide et le chauffage.

Proche de toutes commodités et transports en commun.

Vendu avec cave et possibilité Garage en supplément 15000 euros.

Les ++ : belle terrasse, lumineux, traversant, étage élevé.

Sébastien SALLAZ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 531188688 - GRENOBLE.

Surface : 88 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 80 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2025

Consommation énergie primaire : 91 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 060 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.167960, 5.724927
Total : 195 600€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 17 400€
Valeur du bien : 182 400€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12609€/an
Fourchette totale : 819€ - 1348€/mois
Fourchette annuelle : 9825€ - 16181€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 023,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 402,96€
Coût de l'assurance :17 115,00€
Taxe foncière : 1 260,90€/an
Soit par mois : 105,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 050,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 400 €(198 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 600€/m² = 9000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre).
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre).
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 200€/chambre = 400€ (incluant main d'œuvre).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 609 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 685 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 261 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 872 €
Revenus locatifs : +12 609 €
Charges déductibles : -25 872 €
Résultat foncier Année 1 : -13 263 €(Déficit de 13 263 €)
Imputable sur revenu global : 13 263 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 472 €/an
Revenus locatifs : +12 609 €
Charges déductibles : -8 472 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 137 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 609 €25 879 €6 533 €-13 270 €13 270 €--
212 861 €8 305 €6 359 €4 556 €---
313 118 €8 125 €6 179 €4 994 €---
413 381 €7 939 €5 993 €5 442 €---
513 648 €7 746 €5 801 €5 902 €---
613 921 €7 547 €5 602 €6 374 €---
714 200 €7 341 €5 396 €6 858 €---
814 484 €7 128 €5 183 €7 355 €---
914 773 €6 908 €4 963 €7 865 €---
1015 069 €6 680 €4 735 €8 389 €---
1115 370 €6 445 €4 499 €8 926 €---
1215 678 €6 201 €4 255 €9 477 €---
1315 991 €5 949 €4 003 €10 043 €---
1416 311 €5 688 €3 742 €10 623 €---
1516 637 €5 418 €3 473 €11 219 €---
1616 970 €5 139 €3 194 €11 831 €---
1717 309 €4 851 €2 905 €12 459 €---
1817 656 €4 552 €2 607 €13 104 €---
1918 009 €4 243 €2 298 €13 766 €---
2018 369 €3 924 €1 978 €14 445 €---
2118 736 €3 594 €1 648 €15 143 €---
2219 111 €3 252 €1 307 €15 859 €---
2319 493 €2 899 €953 €16 595 €---
2419 883 €2 533 €588 €17 350 €---
2520 281 €2 155 €210 €18 126 €---
TOTAL403 871 €160 441 €94 403 €243 430 €13 270 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 981 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 648 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 648 €-3 981 €+6 629 €
2+2 648 €+1 367 €+1 281 €
3+2 648 €+1 498 €+1 150 €
4+2 648 €+1 633 €+1 015 €
5+2 648 €+1 771 €+877 €
6+2 648 €+1 912 €+736 €
7+2 648 €+2 058 €+590 €
8+2 648 €+2 207 €+441 €
9+2 648 €+2 360 €+288 €
10+2 648 €+2 517 €+131 €
11+2 648 €+2 678 €-30 €
12+2 648 €+2 843 €-195 €
13+2 648 €+3 013 €-365 €
14+2 648 €+3 187 €-539 €
15+2 648 €+3 366 €-718 €
16+2 648 €+3 549 €-901 €
17+2 648 €+3 738 €-1 090 €
18+2 648 €+3 931 €-1 283 €
19+2 648 €+4 130 €-1 482 €
20+2 648 €+4 334 €-1 686 €
21+2 648 €+4 543 €-1 895 €
22+2 648 €+4 758 €-2 110 €
23+2 648 €+4 978 €-2 330 €
24+2 648 €+5 205 €-2 557 €
25+2 648 €+5 438 €-2 790 €
Total+66 200 €+73 029 €+-6 829 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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