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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleDunkerque (59)
Surface90m²
Coût Total171 150€
Loyer Annuel11 889€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 722,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre Dunkerque

Christophe VILCOT vous présente ce bel appartement situé sur le secteur de Petite-Synthe.

Entièrement rénové, cet appartement de 90 m² habitables bénéficie d'un emplacement idéal.

Situé au 4? étage avec ascenseur, il se compose de :

Une belle entrée avec rangements, Deux grandes chambres, Un séjour lumineux de 31 m², Une cuisine aménagée et équipée, Une salle d'eau, Un WC indépendant.

Le plus : une pièce supplémentaire pouvant servir de rangement ou être aménagée en dressing.

Vous profiterez également d'un balcon de 6 m² ainsi que d'un stationnement privatif dans un garage.

Informations complémentaires :

Électricité refaite en 2024, Double vitrage PVC, Local à vélos.

Pour organiser une visite, contactez Christophe VILCOT au [Coordonnées masquées] ou directement via sa page Facebook : Chris Vilcot.

Votre conseiller INOVIMO SAINT-POL-SUR-MER : Christophe Vilcot Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 87750024900017. ? INOVIMO, c'est aussi :

  • Transaction (estimation OFFERTE) ?
  • Location & Gestion locative (garantie loyers impayés) ?
  • Conciergerie courte durée (clé en MAIN) ?

? Parrainage : jusqu'à 1 000 € offerts ? Recrutement : rejoignez une équipe motivée

? Suivez-nous sur les réseaux pour accéder aux biens en avant-première Référence annonce : VA2341-INOVIMO59 Consommation énergétique : 146 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 31 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,90% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 145 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 700 € et 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59640
Coordonnées : 51.008490, 2.353677
Total : 171 150€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 3 750€
Valeur du bien : 158 750€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 776€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9316€ - 15172€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,23 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :138 621 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :+16 379€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-32 529€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 906,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 344,76€
Coût de l'assurance :15 403,50€
Taxe foncière : 1 188,88€/an
Soit par mois : 99,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 750 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 350€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800€
    Peinture murs et plafond: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucun travail de peinture nécessaire.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour les murs et plafonds, avec une main d'œuvre estimée à 30€/m². Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 150 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 436 €
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -11 436 €
Résultat foncier Année 1 : 453 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +11 889 €
Charges déductibles : -7 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 203 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 889 €11 442 €5 887 €447 €---
212 127 €7 537 €5 732 €4 590 €---
312 369 €7 377 €5 572 €4 992 €---
412 617 €7 211 €5 406 €5 405 €---
512 869 €7 040 €5 235 €5 829 €---
613 126 €6 862 €5 057 €6 264 €---
713 389 €6 678 €4 873 €6 711 €---
813 657 €6 487 €4 682 €7 169 €---
913 930 €6 290 €4 485 €7 639 €---
1014 208 €6 086 €4 281 €8 122 €---
1114 492 €5 875 €4 070 €8 618 €---
1214 782 €5 656 €3 851 €9 127 €---
1315 078 €5 429 €3 624 €9 649 €---
1415 379 €5 194 €3 389 €10 185 €---
1515 687 €4 952 €3 147 €10 736 €---
1616 001 €4 700 €2 895 €11 301 €---
1716 321 €4 440 €2 635 €11 881 €---
1816 647 €4 170 €2 365 €12 477 €---
1916 980 €3 891 €2 086 €13 089 €---
2017 320 €3 602 €1 797 €13 718 €---
2117 666 €3 302 €1 497 €14 364 €---
2218 020 €2 993 €1 188 €15 027 €---
2318 380 €2 672 €867 €15 708 €---
2418 748 €2 340 €535 €16 408 €---
2519 122 €1 996 €191 €17 127 €---
TOTAL380 803 €134 220 €85 345 €246 583 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497 €+134 €+2 363 €
2+2 497 €+1 377 €+1 120 €
3+2 497 €+1 498 €+999 €
4+2 497 €+1 622 €+875 €
5+2 497 €+1 749 €+748 €
6+2 497 €+1 879 €+618 €
7+2 497 €+2 013 €+484 €
8+2 497 €+2 151 €+346 €
9+2 497 €+2 292 €+205 €
10+2 497 €+2 437 €+60 €
11+2 497 €+2 585 €-88 €
12+2 497 €+2 738 €-241 €
13+2 497 €+2 895 €-398 €
14+2 497 €+3 056 €-559 €
15+2 497 €+3 221 €-724 €
16+2 497 €+3 390 €-893 €
17+2 497 €+3 564 €-1 067 €
18+2 497 €+3 743 €-1 246 €
19+2 497 €+3 927 €-1 430 €
20+2 497 €+4 115 €-1 618 €
21+2 497 €+4 309 €-1 812 €
22+2 497 €+4 508 €-2 011 €
23+2 497 €+4 712 €-2 215 €
24+2 497 €+4 922 €-2 425 €
25+2 497 €+5 138 €-2 641 €
Total+62 425 €+73 975 €+-11 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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