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Appartement 4 pièces 90 m²

VilleDunkerque (59)
Surface90
Coût Total171 150
Loyer Annuel11 889
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-15
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 722,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre Dunkerque

Christophe VILCOT vous présente ce bel appartement situé sur le secteur de Petite-Synthe.

Entièrement rénové, cet appartement de 90 m² habitables bénéficie d'un emplacement idéal.

Situé au 4? étage avec ascenseur, il se compose de :

Une belle entrée avec rangements, Deux grandes chambres, Un séjour lumineux de 31 m², Une cuisine aménagée et équipée, Une salle d'eau, Un WC indépendant.

Le plus : une pièce supplémentaire pouvant servir de rangement ou être aménagée en dressing.

Vous profiterez également d'un balcon de 6 m² ainsi que d'un stationnement privatif dans un garage.

Informations complémentaires :

Électricité refaite en 2024, Double vitrage PVC, Local à vélos.

Pour organiser une visite, contactez Christophe VILCOT au [Coordonnées masquées] ou directement via sa page Facebook : Chris Vilcot.

Votre conseiller INOVIMO SAINT-POL-SUR-MER : Christophe Vilcot Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 87750024900017. ? INOVIMO, c'est aussi :

  • Transaction (estimation OFFERTE) ?
  • Location & Gestion locative (garantie loyers impayés) ?
  • Conciergerie courte durée (clé en MAIN) ?

? Parrainage : jusqu'à 1 000 € offerts ? Recrutement : rejoignez une équipe motivée

? Suivez-nous sur les réseaux pour accéder aux biens en avant-première Référence annonce : VA2341-INOVIMO59 Consommation énergétique : 146 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 31 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 6,90% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 145 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 700 € et 990 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59640
Coordonnées : 51.008490, 2.353677
Total : 171 150
Prix d'acquisition : 155 000
Travaux : 3 750
Valeur du bien : 158 750
Frais de notaire : 12 400
Coût estimé : 12 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11889€/an
Fourchette totale : 776€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9316€ - 15172€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,23 €/m²
Basé sur :191 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :138 621
Prix d'achat :155 000
Décote à l'achat :+16 379 (+11.8%)
Marge achat-revente :-32 529€ (-23.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 906,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 344,76
Coût de l'assurance :15 403,50
Taxe foncière : 1 188,88€/an
Soit par mois : 99,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 005,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-14,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 750(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 350
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rafraîchissement léger:1 800
    Peinture murs et plafond: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0
    Aucun travail de peinture nécessaire.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque. Les prix de peinture sont estimés à 30€/m² pour les murs et plafonds, avec une main d'œuvre estimée à 30€/m². Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE D. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 150 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 436
Revenus locatifs : +11 889
Charges déductibles : -11 436
Résultat foncier Année 1 : 453

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +11 889
Charges déductibles : -7 686
Résultat foncier Années 2+ : 4 203 €/an
Prix d'achat du bien : 155 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 88911 4425 887447---
212 1277 5375 7324 590---
312 3697 3775 5724 992---
412 6177 2115 4065 405---
512 8697 0405 2355 829---
613 1266 8625 0576 264---
713 3896 6784 8736 711---
813 6576 4874 6827 169---
913 9306 2904 4857 639---
1014 2086 0864 2818 122---
1114 4925 8754 0708 618---
1214 7825 6563 8519 127---
1315 0785 4293 6249 649---
1415 3795 1943 38910 185---
1515 6874 9523 14710 736---
1616 0014 7002 89511 301---
1716 3214 4402 63511 881---
1816 6474 1702 36512 477---
1916 9803 8912 08613 089---
2017 3203 6021 79713 718---
2117 6663 3021 49714 364---
2218 0202 9931 18815 027---
2318 3802 67286715 708---
2418 7482 34053516 408---
2519 1221 99619117 127---
TOTAL380 803134 22085 345246 5830Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 583
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 497+134+2 363
2+2 497+1 377+1 120
3+2 497+1 498+999
4+2 497+1 622+875
5+2 497+1 749+748
6+2 497+1 879+618
7+2 497+2 013+484
8+2 497+2 151+346
9+2 497+2 292+205
10+2 497+2 437+60
11+2 497+2 585-88
12+2 497+2 738-241
13+2 497+2 895-398
14+2 497+3 056-559
15+2 497+3 221-724
16+2 497+3 390-893
17+2 497+3 564-1 067
18+2 497+3 743-1 246
19+2 497+3 927-1 430
20+2 497+4 115-1 618
21+2 497+4 309-1 812
22+2 497+4 508-2 011
23+2 497+4 712-2 215
24+2 497+4 922-2 425
25+2 497+5 138-2 641
Total+62 425+73 975+-11 550
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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