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Ensemble immobilier de 187 m² composé de deux maisons mitoyennes

Bien expiré
VilleHéricourt (70)
Surface187m²
Coût Total216 120€
Loyer Annuel18 897€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 1 010,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 187 m², Mandat exclusif, 1 garage, 1 place de parking

Carine JOLY vous propose ce bien :

INVESTIISSEURS, BI FAMILLES.... Situé au centre ville d'Héricourt, cet ensemble immobilier est édifié sur un joli terrain plat de 1149 m² disposant d'un garage, d'une dépendance et de divers stationnements. Cet immeuble est assimilable à deux maisons mitoyennes avec entrées indépendantes. La première de 108 m², édifiée sur caves, et comportant cinq pièces, cuisine, salle d'eau, wc. Travaux à prévoir ( éléctricité, fenêtres, ........) La seconde, de 79 m² pouvant être vendue libre ou louée, loyer à définir qui se compose de trois pièces, cuisine, salle de bains, wc, nécessitant moins de travaux.

Le chauffage au fuel est commun, il conviendra de changer ce mode de chauffage, par contre, les compteurs, eau, gaz et électriques sont individuels. Il faut savoir qu'un règlement de copropriété existe, intéressant pour une revente en lot. Explications par échange téléphonique\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Héricourt
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70400
Coordonnées : 47.581776, 6.768688
Total : 216 120€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 201 000€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 8.42€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1575€/mois
Loyer annuel estimé : 18897€/an
Fourchette totale : 1137€ - 2180€/mois
Fourchette annuelle : 13649€ - 26164€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.32% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :815,22 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 446 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :+36 554€ (+24.0%)
Marge achat-revente :-63 674€ (-41.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 118,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 271,85€
Coût de l'assurance :16 209,00€
Taxe foncière : 1 889,75€/an
Soit par mois : 157,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 574,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au fuel par une pompe à chaleur air/eau ou un système de chauffage électrique performant
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Changement de système de chauffage obligatoire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation basée sur la surface totale)
Raison: DPE G - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour significative
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour significative
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(64 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 187 m² × 100€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 897 €/an
Calcul : 1 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 648 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 890 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 685 €
Revenus locatifs : +18 897 €
Charges déductibles : -21 685 €
Résultat foncier Année 1 : -2 788 €(Déficit de 2 788 €)
Imputable sur revenu global : 2 788 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 685 €/an
Revenus locatifs : +18 897 €
Charges déductibles : -9 685 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 212 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 897 €21 692 €7 154 €-2 795 €2 795 €--
219 275 €9 501 €6 963 €9 774 €---
319 661 €9 303 €6 765 €10 358 €---
420 054 €9 099 €6 561 €10 955 €---
520 455 €8 887 €6 349 €11 568 €---
620 864 €8 669 €6 131 €12 195 €---
721 282 €8 443 €5 905 €12 839 €---
821 707 €8 209 €5 671 €13 498 €---
922 141 €7 967 €5 429 €14 174 €---
1022 584 €7 717 €5 179 €14 867 €---
1123 036 €7 459 €4 921 €15 577 €---
1223 497 €7 192 €4 654 €16 305 €---
1323 967 €6 915 €4 377 €17 051 €---
1424 446 €6 630 €4 092 €17 816 €---
1524 935 €6 334 €3 796 €18 600 €---
1625 434 €6 029 €3 491 €19 405 €---
1725 942 €5 713 €3 175 €20 229 €---
1826 461 €5 386 €2 848 €21 075 €---
1926 990 €5 049 €2 511 €21 942 €---
2027 530 €4 699 €2 161 €22 831 €---
2128 081 €4 338 €1 800 €23 742 €---
2228 642 €3 965 €1 427 €24 677 €---
2329 215 €3 579 €1 041 €25 636 €---
2429 799 €3 180 €642 €26 620 €---
2530 395 €2 767 €229 €27 628 €---
TOTAL605 292 €178 725 €103 272 €426 567 €2 795 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 838 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 426 567 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 968 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 968 €-838 €+4 806 €
2+3 968 €+2 932 €+1 036 €
3+3 968 €+3 107 €+861 €
4+3 968 €+3 287 €+681 €
5+3 968 €+3 470 €+498 €
6+3 968 €+3 659 €+309 €
7+3 968 €+3 852 €+116 €
8+3 968 €+4 049 €-81 €
9+3 968 €+4 252 €-284 €
10+3 968 €+4 460 €-492 €
11+3 968 €+4 673 €-705 €
12+3 968 €+4 891 €-923 €
13+3 968 €+5 115 €-1 147 €
14+3 968 €+5 345 €-1 377 €
15+3 968 €+5 580 €-1 612 €
16+3 968 €+5 821 €-1 853 €
17+3 968 €+6 069 €-2 101 €
18+3 968 €+6 322 €-2 354 €
19+3 968 €+6 582 €-2 614 €
20+3 968 €+6 849 €-2 881 €
21+3 968 €+7 123 €-3 155 €
22+3 968 €+7 403 €-3 435 €
23+3 968 €+7 691 €-3 723 €
24+3 968 €+7 986 €-4 018 €
25+3 968 €+8 289 €-4 321 €
Total+99 200 €+127 970 €+-28 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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