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SAINT BRIEUC Appartement 4 pièce(s) 65.90 m2

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface65.9m²
Coût Total129 380€
Loyer Annuel7 892€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 86 000 €
Surface : 65.9 m²
Prix au m² : 1 305,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SAINT BRIEUC Quartier saint Thérèse EXCLUSIVITE Idéal Investisseur Un Appartement type 4 au 2ème étage dans une résidence avec parkings comprenant : entrée , séjour salon, cuisine, dégagement avec placard, 2 chambres, salle d'eau et WC. Cave. Locataire en place depuis 2017 Loyer mensuel de 455 € et 33 € de charges. GARANTIE REVENTE 7 ANS Copropriété de 32 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 813.36 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292010.pdf

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.505838, -2.749869
Total : 129 380€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 122 500€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.9m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7892€/an
Fourchette totale : 522€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6258€ - 9952€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 657,44 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 225 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-23 225€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-20 155€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,35€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 666,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 793,68€
Coût de l'assurance :9 703,50€
Taxe foncière : 789,18€/an
Soit par mois : 65,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,00€/mois
Soit par an : 396,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 657,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Brieuc (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 892 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 380 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 789 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 288 €
Revenus locatifs : +7 892 €
Charges déductibles : -42 288 €
Résultat foncier Année 1 : -34 396 €(Déficit de 34 396 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 996 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +7 892 €
Charges déductibles : -5 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12995.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 892 €42 292 €4 219 €-34 400 €21 400 €13 000 €13 000 €
28 050 €5 678 €4 105 €2 371 €--10 629 €
38 211 €5 561 €3 988 €2 650 €--7 979 €
48 375 €5 440 €3 866 €2 935 €--5 044 €
58 542 €5 314 €3 741 €3 228 €--1 816 €
68 713 €5 185 €3 612 €3 528 €---
78 887 €5 051 €3 478 €3 836 €---
89 065 €4 913 €3 339 €4 152 €---
99 247 €4 770 €3 196 €4 477 €---
109 431 €4 622 €3 049 €4 809 €---
119 620 €4 469 €2 896 €5 151 €---
129 812 €4 311 €2 738 €5 501 €---
1310 009 €4 148 €2 575 €5 860 €---
1410 209 €3 980 €2 406 €6 229 €---
1510 413 €3 806 €2 232 €6 608 €---
1610 621 €3 625 €2 052 €6 996 €---
1710 834 €3 439 €1 866 €7 394 €---
1811 050 €3 247 €1 674 €7 803 €---
1911 271 €3 048 €1 475 €8 223 €---
2011 497 €2 843 €1 269 €8 654 €---
2111 727 €2 630 €1 057 €9 096 €---
2211 961 €2 411 €838 €9 550 €---
2312 201 €2 184 €611 €10 016 €---
2412 445 €1 950 €376 €10 495 €---
2512 694 €1 708 €134 €10 986 €---
TOTAL252 778 €136 627 €60 794 €116 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 892 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 657 €-6 420 €+8 077 €
2+1 657 €0 €+1 657 €
3+1 657 €0 €+1 657 €
4+1 657 €0 €+1 657 €
5+1 657 €0 €+1 657 €
6+1 657 €+514 €+1 143 €
7+1 657 €+1 151 €+506 €
8+1 657 €+1 246 €+411 €
9+1 657 €+1 343 €+314 €
10+1 657 €+1 443 €+214 €
11+1 657 €+1 545 €+112 €
12+1 657 €+1 650 €+7 €
13+1 657 €+1 758 €-101 €
14+1 657 €+1 869 €-212 €
15+1 657 €+1 982 €-325 €
16+1 657 €+2 099 €-442 €
17+1 657 €+2 218 €-561 €
18+1 657 €+2 341 €-684 €
19+1 657 €+2 467 €-810 €
20+1 657 €+2 596 €-939 €
21+1 657 €+2 729 €-1 072 €
22+1 657 €+2 865 €-1 208 €
23+1 657 €+3 005 €-1 348 €
24+1 657 €+3 148 €-1 491 €
25+1 657 €+3 296 €-1 639 €
Total+41 425 €+34 845 €+6 580 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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