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Appartement à vendre

VilleNantes (44)
Surface50
Coût Total139 720
Loyer Annuel9 725
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-55
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 780 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Église Saint Clair - Nantes (44100), venez découvrir ce charmant appartement T2 de 49m² dans un quartier réputé pour son ambiance paisible et sa proximité avec les commerces, les transports. Idéalement localisé, ce bien offre un cadre de vie pratique et agréable. Au premier étage, cet appartement comprend une entrée, un salon, une cuisine à réaliser, une chambre indépendante pouvant accueillir un coin bureau, une salle d'eau à faire, un WC indépendant. NOMBREUX TRAVAUX A PREVOIR ( plancher, cuisine, salle de bain, électricité, plomberie, sol). Libre de locataire.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 550 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 89 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nicolas RETIERE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANTES sous le numéro 823209176

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.212727, -1.587557
Total : 139 720
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 43 600
Valeur du bien : 132 600
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 810€/mois
Loyer annuel estimé : 9725€/an
Fourchette totale : 650€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7800€ - 12124€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :450 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 334
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-94 334 (-51.5%)
Marge achat-revente :43 614€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :697,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 672,04
Coût de l'assurance :12 225,50
Taxe foncière : 972,46€/an
Soit par mois : 81,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,83€/mois
Soit par an : 550,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 810,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre sans photo, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture des murs et du plafond, et revêtement de sol
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité avec remplacement du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre suffisant de prises
Raison: État 1/5 assumé - nécessité de mise aux normes pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 assumé - nécessité de mise aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 600(872 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 200€/m² = 2400€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 800€ + 10 prises × 40€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 000
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète × 5000€ = 5000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 810 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Calcul : 810 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 720 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 972 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 413
Revenus locatifs : +9 725
Charges déductibles : -50 413
Résultat foncier Année 1 : -40 688(Déficit de 40 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 288
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 813 €/an
Revenus locatifs : +9 725
Charges déductibles : -6 813
Résultat foncier Années 2+ : 2 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19287.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 72550 4174 806-40 69321 400 €19 293 €19 293 €
29 9196 6914 6793 228--16 064 €
310 1186 5604 5493 557--12 507 €
410 3206 4254 4133 895--8 612 €
510 5266 2854 2734 241--4 371 €
610 7376 1404 1284 597---
710 9525 9903 9784 962---
811 1715 8343 8235 337---
911 3945 6733 6625 721---
1011 6225 5063 4956 116---
1111 8545 3343 3226 521---
1212 0915 1553 1446 936---
1312 3334 9702 9597 363---
1412 5804 7782 7677 801---
1512 8314 5802 5698 251---
1613 0884 3752 3638 713---
1713 3504 1622 1519 188---
1813 6173 9421 9319 675---
1913 8893 7141 70310 175---
2014 1673 4781 46710 689---
2114 4503 2341 22211 216---
2214 7392 98197011 758---
2315 0342 71970812 315---
2415 3352 44843712 887---
2515 6412 16715613 474---
TOTAL311 483163 55969 672147 92421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 042 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 042-6 420+8 462
2+2 0420+2 042
3+2 0420+2 042
4+2 0420+2 042
5+2 0420+2 042
6+2 042+68+1 974
7+2 042+1 489+553
8+2 042+1 601+441
9+2 042+1 716+326
10+2 042+1 835+207
11+2 042+1 956+86
12+2 042+2 081-39
13+2 042+2 209-167
14+2 042+2 340-298
15+2 042+2 475-433
16+2 042+2 614-572
17+2 042+2 756-714
18+2 042+2 902-860
19+2 042+3 052-1 010
20+2 042+3 207-1 165
21+2 042+3 365-1 323
22+2 042+3 527-1 485
23+2 042+3 694-1 652
24+2 042+3 866-1 824
25+2 042+4 042-2 000
Total+51 050+44 377+6 673
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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