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Maison 4 pièce(s), DIOU

Bien expiré
VilleDiou (36)
Surface166m²
Coût Total149 692€
Loyer Annuel13 025€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 722,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Charmante propriété de style campagne française dans la région Centre-Val de Loire, 2 chambres, jardin, garage - Nichée au cœur du charmant village de Diou, cette ravissante maison de caractère allie avec élégance le charme authentique de la campagne française au confort d’une habitation chaleureuse et fonctionnelle. Avec ses poutres apparentes, son agréable espace de vie ouvert comprenant salon, salle à manger et cuisine, son poêle à bois, ses deux belles chambres et sa spacieuse mezzanine offrant un potentiel d’aménagement supplémentaire, cette propriété séduit par son cachet et son atmosphère accueillante. À l’extérieur, les jardins entièrement clos entourent la maison et offrent un cadre intime et sécurisé. Un vaste garage/dépendance polyvalente complètent l’ensemble, idéals pour un atelier, un bureau, un studio ou du rangement supplémentaire. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Diou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.036080, 2.021116
Total : 149 692€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 140 100€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13025€/an
Fourchette totale : 862€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10342€ - 16404€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 217 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-23 317€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-6 475€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 792,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 644,63€
Coût de l'assurance :13 472,28€
Taxe foncière : 1 302,48€/an
Soit par mois : 108,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire. Peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour le sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 600€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Diou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 692 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 185 €
Revenus locatifs : +13 025 €
Charges déductibles : -27 185 €
Résultat foncier Année 1 : -14 160 €(Déficit de 14 160 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 460 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 985 €/an
Revenus locatifs : +13 025 €
Charges déductibles : -6 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3460.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 025 €27 190 €5 149 €-14 165 €10 700 €3 465 €3 465 €
213 285 €6 855 €5 013 €6 430 €---
313 551 €6 715 €4 873 €6 836 €---
413 822 €6 570 €4 728 €7 252 €---
514 098 €6 420 €4 578 €7 679 €---
614 380 €6 264 €4 423 €8 116 €---
714 668 €6 103 €4 262 €8 565 €---
814 961 €5 937 €4 095 €9 025 €---
915 261 €5 764 €3 923 €9 496 €---
1015 566 €5 586 €3 744 €9 980 €---
1115 877 €5 401 €3 559 €10 476 €---
1216 195 €5 209 €3 368 €10 985 €---
1316 519 €5 011 €3 170 €11 507 €---
1416 849 €4 806 €2 964 €12 043 €---
1517 186 €4 593 €2 752 €12 593 €---
1617 530 €4 373 €2 532 €13 156 €---
1717 880 €4 146 €2 304 €13 735 €---
1818 238 €3 910 €2 068 €14 328 €---
1918 603 €3 666 €1 824 €14 937 €---
2018 975 €3 413 €1 571 €15 562 €---
2119 354 €3 151 €1 310 €16 203 €---
2219 741 €2 880 €1 039 €16 861 €---
2320 136 €2 600 €758 €17 537 €---
2420 539 €2 309 €468 €18 230 €---
2520 950 €2 008 €167 €18 941 €---
TOTAL417 187 €140 879 €74 645 €276 308 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735 €-3 210 €+5 945 €
2+2 735 €+890 €+1 845 €
3+2 735 €+2 051 €+684 €
4+2 735 €+2 176 €+559 €
5+2 735 €+2 304 €+431 €
6+2 735 €+2 435 €+300 €
7+2 735 €+2 569 €+166 €
8+2 735 €+2 707 €+28 €
9+2 735 €+2 849 €-114 €
10+2 735 €+2 994 €-259 €
11+2 735 €+3 143 €-408 €
12+2 735 €+3 296 €-561 €
13+2 735 €+3 452 €-717 €
14+2 735 €+3 613 €-878 €
15+2 735 €+3 778 €-1 043 €
16+2 735 €+3 947 €-1 212 €
17+2 735 €+4 120 €-1 385 €
18+2 735 €+4 298 €-1 563 €
19+2 735 €+4 481 €-1 746 €
20+2 735 €+4 669 €-1 934 €
21+2 735 €+4 861 €-2 126 €
22+2 735 €+5 058 €-2 323 €
23+2 735 €+5 261 €-2 526 €
24+2 735 €+5 469 €-2 734 €
25+2 735 €+5 682 €-2 947 €
Total+68 375 €+82 892 €+-14 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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