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Maison 4 pièce(s), DIOU

VilleDiou (36)
Surface166
Coût Total149 692
Loyer Annuel13 025
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+184
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 722,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Charmante propriété de style campagne française dans la région Centre-Val de Loire, 2 chambres, jardin, garage - Nichée au cœur du charmant village de Diou, cette ravissante maison de caractère allie avec élégance le charme authentique de la campagne française au confort d’une habitation chaleureuse et fonctionnelle. Avec ses poutres apparentes, son agréable espace de vie ouvert comprenant salon, salle à manger et cuisine, son poêle à bois, ses deux belles chambres et sa spacieuse mezzanine offrant un potentiel d’aménagement supplémentaire, cette propriété séduit par son cachet et son atmosphère accueillante. À l’extérieur, les jardins entièrement clos entourent la maison et offrent un cadre intime et sécurisé. Un vaste garage/dépendance polyvalente complètent l’ensemble, idéals pour un atelier, un bureau, un studio ou du rangement supplémentaire. - https://www.leggett-immo.com/pages/termes

Ville : Diou
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.036080, 2.021116
Total : 149 692
Prix d'acquisition : 119 900
Travaux : 20 200
Valeur du bien : 140 100
Frais de notaire : 9 592
Coût estimé : 9 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13025€/an
Fourchette totale : 862€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10342€ - 16404€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 10.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :862,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :143 217
Prix d'achat :119 900
Décote à l'achat :-23 317 (-16.3%)
Marge achat-revente :-6 475€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,91€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 792,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 644,63
Coût de l'assurance :13 472,28
Taxe foncière : 1 302,48€/an
Soit par mois : 108,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage complet des murs et du sol. Réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC).
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire. Peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour le sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Pose parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 600
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1600€ = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Diou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 692 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 185
Revenus locatifs : +13 025
Charges déductibles : -27 185
Résultat foncier Année 1 : -14 160(Déficit de 14 160 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 460
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 985 €/an
Revenus locatifs : +13 025
Charges déductibles : -6 985
Résultat foncier Années 2+ : 6 040 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3460.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 02527 1905 149-14 16510 700 €3 465 €3 465 €
213 2856 8555 0136 430---
313 5516 7154 8736 836---
413 8226 5704 7287 252---
514 0986 4204 5787 679---
614 3806 2644 4238 116---
714 6686 1034 2628 565---
814 9615 9374 0959 025---
915 2615 7643 9239 496---
1015 5665 5863 7449 980---
1115 8775 4013 55910 476---
1216 1955 2093 36810 985---
1316 5195 0113 17011 507---
1416 8494 8062 96412 043---
1517 1864 5932 75212 593---
1617 5304 3732 53213 156---
1717 8804 1462 30413 735---
1818 2383 9102 06814 328---
1918 6033 6661 82414 937---
2018 9753 4131 57115 562---
2119 3543 1511 31016 203---
2219 7412 8801 03916 861---
2320 1362 60075817 537---
2420 5392 30946818 230---
2520 9502 00816718 941---
TOTAL417 187140 87974 645276 30810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 308
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735-3 210+5 945
2+2 735+890+1 845
3+2 735+2 051+684
4+2 735+2 176+559
5+2 735+2 304+431
6+2 735+2 435+300
7+2 735+2 569+166
8+2 735+2 707+28
9+2 735+2 849-114
10+2 735+2 994-259
11+2 735+3 143-408
12+2 735+3 296-561
13+2 735+3 452-717
14+2 735+3 613-878
15+2 735+3 778-1 043
16+2 735+3 947-1 212
17+2 735+4 120-1 385
18+2 735+4 298-1 563
19+2 735+4 481-1 746
20+2 735+4 669-1 934
21+2 735+4 861-2 126
22+2 735+5 058-2 323
23+2 735+5 261-2 526
24+2 735+5 469-2 734
25+2 735+5 682-2 947
Total+68 375+82 892+-14 517
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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