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Grande maison familiale de 226m2 à villepinte

Bien expiré
VilleVillepinte (93)
Surface227
Coût Total514 620
Loyer Annuel47 564
Rentabilité9.24%
Cashflow/mois+881
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 464 000 €
Surface : 227 m²
Prix au m² : 2 044,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cette grande maison familiale à Villepinte, un véritable trésor caché ! Dès l’entrée, décorée de poutres apparentes, vous serez séduits par le charme et le caractère de cette demeure de plus de 225 m2 habitables. L'entrée dessert l’escalier principal, la cuisine aménagée ainsi qu’une magnifique arche en pierre menant au sublime séjour de 74 m2, véritable cœur de la maison. Ce vaste espace de vie invite aux moments de partage, même pour les plus grandes familles. De grandes baies vitrées ouvrent sur une véranda chauffée de 24 m2, entièrement vitrée — un lieu idéal pour profiter de la lumière naturelle et du jardin, même en hiver. Le jardin, joliment fleuri, complète parfaitement cet espace convivial. Le rez-de-chaussée dispose également d’une chambre, avec la possibilité d’en créer une seconde ou d’agrandir la pièce selon vos besoins. À l’étage, un palier dessert quatre chambres, dont deux avec balcon, ainsi qu’une salle de bains équipée d’une douche et un WC indépendant. Le dernier niveau réserve une belle surprise : un espace d’environ 40 m2 habitables comprenant une pièce de vie avec cuisine et une salle d’eau avec WC. Idéal pour un adolescent, un parent souhaitant plus d’indépendance ou même un logement séparé pour un jeune actif en quête d’indépendance totale. Cette maison remplie de charme et au fort potentiel n’attend plus que vous pour révéler toute sa beauté. Elle est idéale pour une grande famille et offre même la possibilité de diviser l’ensemble en trois logements distincts, selon vos projets. Venez la découvrir sans tarder !

Ville : Villepinte
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93420
Coordonnées : 48.950493, 2.553179
Villepinte
RER B
Total : 514 620
Prix d'acquisition : 464 000
Travaux : 13 500
Valeur du bien : 477 500
Frais de notaire : 37 120
Coût estimé : 37 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 227
Loyer prédit : 17.46€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 23.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3964€/mois
Loyer annuel estimé : 47564€/an
Fourchette totale : 2914€ - 5391€/mois
Fourchette annuelle : 34972€ - 64689€/an
Rentabilité brute :9.24%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 12.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :514 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 532,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :154,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 686,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :245 088,28
Coût de l'assurance :46 315,80
Taxe foncière : 4 756,39€/an
Soit par mois : 396,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 963,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 083,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :880,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 227 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (227 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon de 74 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 564 €/an
Calcul : 3 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 968 €/an
Base de calcul : Emprunt de 514 620 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 853 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 077
Revenus locatifs : +47 564
Charges déductibles : -37 077
Résultat foncier Année 1 : 10 487

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 577 €/an
Revenus locatifs : +47 564
Charges déductibles : -23 577
Résultat foncier Années 2+ : 23 987 €/an
Prix d'achat du bien : 464 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 301 600(65% de 464 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 967 €/an
Calcul : 301 600 € × 3,636% = 10 967
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 56437 09316 98410 471---
248 51523 13916 53025 376---
349 48622 66916 06026 817---
450 47522 18315 57428 292---
551 48521 68015 07129 804---
652 51421 16114 55231 354---
753 56520 62414 01532 941---
854 63620 06813 45934 568---
955 72919 49412 88536 235---
1056 84318 90112 29237 943---
1157 98018 28711 67839 693---
1259 14017 65211 04341 488---
1360 32316 99610 38743 326---
1461 52916 3189 70945 211---
1562 76015 6169 00747 143---
1664 01514 8918 28249 124---
1765 29514 1417 53251 154---
1866 60113 3666 75753 235---
1967 93312 5655 95655 368---
2069 29211 7365 12757 556---
2170 67710 8794 27059 798---
2272 0919 9943 38562 097---
2373 5339 0782 46964 455---
2475 0048 1311 52266 873---
2576 5047 15254369 352---
TOTAL1 523 487423 814245 0881 099 6730Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 099 673
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 988+3 141+6 847
2+9 988+7 613+2 375
3+9 988+8 045+1 943
4+9 988+8 488+1 500
5+9 988+8 941+1 047
6+9 988+9 406+582
7+9 988+9 882+106
8+9 988+10 370-382
9+9 988+10 870-882
10+9 988+11 383-1 395
11+9 988+11 908-1 920
12+9 988+12 446-2 458
13+9 988+12 998-3 010
14+9 988+13 563-3 575
15+9 988+14 143-4 155
16+9 988+14 737-4 749
17+9 988+15 346-5 358
18+9 988+15 970-5 982
19+9 988+16 610-6 622
20+9 988+17 267-7 279
21+9 988+17 939-7 951
22+9 988+18 629-8 641
23+9 988+19 337-9 349
24+9 988+20 062-10 074
25+9 988+20 806-10 818
Total+249 700+329 902+-80 202
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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