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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLivry-Gargan (93)
Surface65m²
Coût Total179 300€
Loyer Annuel13 547€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 461,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Un appartement d'habitation de trois pièces au huitième étage, comprenant entrée, cuisine avec séchoir, séjour, deux chambres, avec accès balcon, salle de bains, wc.

Ville : Livry-Gargan
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93190
Coordonnées : 48.913009, 2.528774
Total : 179 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 166 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 17.37€/m²/mois
Fourchette : 14.02€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1129€/mois
Loyer annuel estimé : 13547€/an
Fourchette totale : 911€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 10937€ - 16780€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 9.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 908,04 €/m²
Basé sur :342 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 022 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-29 022€ (-15.4%)
Marge achat-revente :9 722€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 109,22€
Coût de l'assurance :15 688,75€
Taxe foncière : 1 354,72€/an
Soit par mois : 112,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 128,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 129 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 547 €/an
Calcul : 1 129 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 300 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 355 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 501 €
Revenus locatifs : +13 547 €
Charges déductibles : -14 501 €
Résultat foncier Année 1 : -954 €(Déficit de 954 €)
Imputable sur revenu global : 954 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 001 €/an
Revenus locatifs : +13 547 €
Charges déductibles : -8 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 546 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 547 €14 507 €6 024 €-960 €960 €--
213 818 €7 847 €5 864 €5 971 €---
314 095 €7 681 €5 699 €6 413 €---
414 376 €7 510 €5 528 €6 866 €---
514 664 €7 333 €5 351 €7 331 €---
614 957 €7 150 €5 167 €7 807 €---
715 256 €6 960 €4 978 €8 296 €---
815 561 €6 764 €4 782 €8 797 €---
915 873 €6 561 €4 579 €9 312 €---
1016 190 €6 351 €4 369 €9 839 €---
1116 514 €6 134 €4 152 €10 380 €---
1216 844 €5 910 €3 927 €10 935 €---
1317 181 €5 677 €3 695 €11 504 €---
1417 525 €5 437 €3 454 €12 088 €---
1517 875 €5 188 €3 206 €12 687 €---
1618 233 €4 931 €2 948 €13 302 €---
1718 597 €4 665 €2 682 €13 933 €---
1818 969 €4 389 €2 407 €14 580 €---
1919 349 €4 104 €2 122 €15 244 €---
2019 736 €3 810 €1 827 €15 926 €---
2120 130 €3 505 €1 522 €16 626 €---
2220 533 €3 189 €1 207 €17 344 €---
2320 944 €2 863 €881 €18 081 €---
2421 363 €2 525 €543 €18 837 €---
2521 790 €2 176 €194 €19 614 €---
TOTAL433 921 €143 166 €87 109 €290 755 €960 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 288 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 845 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 845 €-288 €+3 133 €
2+2 845 €+1 791 €+1 054 €
3+2 845 €+1 924 €+921 €
4+2 845 €+2 060 €+785 €
5+2 845 €+2 199 €+646 €
6+2 845 €+2 342 €+503 €
7+2 845 €+2 489 €+356 €
8+2 845 €+2 639 €+206 €
9+2 845 €+2 793 €+52 €
10+2 845 €+2 952 €-107 €
11+2 845 €+3 114 €-269 €
12+2 845 €+3 280 €-435 €
13+2 845 €+3 451 €-606 €
14+2 845 €+3 626 €-781 €
15+2 845 €+3 806 €-961 €
16+2 845 €+3 991 €-1 146 €
17+2 845 €+4 180 €-1 335 €
18+2 845 €+4 374 €-1 529 €
19+2 845 €+4 573 €-1 728 €
20+2 845 €+4 778 €-1 933 €
21+2 845 €+4 988 €-2 143 €
22+2 845 €+5 203 €-2 358 €
23+2 845 €+5 424 €-2 579 €
24+2 845 €+5 651 €-2 806 €
25+2 845 €+5 884 €-3 039 €
Total+71 125 €+87 227 €+-16 102 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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