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Achat appartement

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface108m²
Coût Total173 792€
Loyer Annuel10 956€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 202,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À quelques pas du centre-ville de Verdun, découvrez ce bel appartement entièrement rénové de 108 m², situé dans un environnement calme et pratique. ? Composition : Entrée Cuisine équipée ouverte sur salon Double espace de vie : salon + séjour d'environ 25 m² 2 grandes chambres Salle de bains moderne Buanderie pratique Chauffage central gaz Appartement en excellent état général ? Aucun travaux à prévoir – posez vos valises ! ? Renseignements et visites :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 6 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 482 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2440.00 et 3330.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.161680, 5.406860
Total : 173 792€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 163 400€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 913€/mois
Loyer annuel estimé : 10956€/an
Fourchette totale : 650€ - 1282€/mois
Fourchette annuelle : 7799€ - 15389€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 897,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 558,49€
Coût de l'assurance :14 772,32€
Taxe foncière : 1 482,00€/an
Soit par mois : 123,50€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 912,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Calcul : 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 792 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 482 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 165 €
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -41 165 €
Résultat foncier Année 1 : -30 209 €(Déficit de 30 209 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 809 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 665 €/an
Revenus locatifs : +10 956 €
Charges déductibles : -7 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8809.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 956 €41 171 €5 598 €-30 215 €21 400 €8 815 €8 815 €
211 175 €7 519 €5 446 €3 656 €--5 159 €
311 398 €7 363 €5 290 €4 036 €--1 124 €
411 626 €7 201 €5 128 €4 425 €---
511 859 €7 034 €4 961 €4 825 €---
612 096 €6 862 €4 789 €5 234 €---
712 338 €6 683 €4 610 €5 654 €---
812 585 €6 499 €4 426 €6 085 €---
912 836 €6 309 €4 236 €6 527 €---
1013 093 €6 113 €4 040 €6 980 €---
1113 355 €5 910 €3 837 €7 445 €---
1213 622 €5 700 €3 627 €7 922 €---
1313 894 €5 483 €3 410 €8 411 €---
1414 172 €5 259 €3 186 €8 913 €---
1514 456 €5 028 €2 955 €9 428 €---
1614 745 €4 789 €2 716 €9 956 €---
1715 040 €4 542 €2 470 €10 497 €---
1815 340 €4 287 €2 215 €11 053 €---
1915 647 €4 024 €1 951 €11 623 €---
2015 960 €3 752 €1 679 €12 208 €---
2116 279 €3 471 €1 398 €12 809 €---
2216 605 €3 180 €1 108 €13 425 €---
2316 937 €2 880 €808 €14 057 €---
2417 276 €2 571 €498 €14 705 €---
2517 621 €2 250 €177 €15 371 €---
TOTAL350 911 €165 881 €80 558 €185 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 301 €-6 420 €+8 721 €
2+2 301 €0 €+2 301 €
3+2 301 €0 €+2 301 €
4+2 301 €+990 €+1 311 €
5+2 301 €+1 447 €+854 €
6+2 301 €+1 570 €+731 €
7+2 301 €+1 696 €+605 €
8+2 301 €+1 826 €+475 €
9+2 301 €+1 958 €+343 €
10+2 301 €+2 094 €+207 €
11+2 301 €+2 234 €+67 €
12+2 301 €+2 377 €-76 €
13+2 301 €+2 523 €-222 €
14+2 301 €+2 674 €-373 €
15+2 301 €+2 828 €-527 €
16+2 301 €+2 987 €-686 €
17+2 301 €+3 149 €-848 €
18+2 301 €+3 316 €-1 015 €
19+2 301 €+3 487 €-1 186 €
20+2 301 €+3 662 €-1 361 €
21+2 301 €+3 843 €-1 542 €
22+2 301 €+4 027 €-1 726 €
23+2 301 €+4 217 €-1 916 €
24+2 301 €+4 412 €-2 111 €
25+2 301 €+4 611 €-2 310 €
Total+57 525 €+55 509 €+2 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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