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Achat : Maison Saint-Césaire (17770)

VilleSaint-Césaire (17)
Surface125
Coût Total195 440
Loyer Annuel11 128
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 1 024 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Saint Cesaire - A quelques minutes du centre de Saint Bris des Bois et à 15 minutes de Saintes, dans un cadre calme et agréable,En Exclusivité, Square Habitat vous présente cette maison à rafraîchir élevée sur sous-sol.Une entrée distribue une cuisine indépendante aménagée, un salon-séjour lumineux, une salle de bains, un wc indépendant et deux chambres avec placard.Au sous-sol, vous trouverez une arrière cuisine, une chaufferie, une pièce avec douche et une chambre.Un garage et un atelier complètent ce bien.Terrain clôturé et arboré de 522m2.Audit énergétique réalisé le .

Ville : Saint-Césaire
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17770
Coordonnées : 45.760149, -0.500144
Total : 195 440
Prix d'acquisition : 128 000
Travaux : 57 200
Valeur du bien : 185 200
Frais de notaire : 10 240
Coût estimé : 10 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 927€/mois
Loyer annuel estimé : 11128€/an
Fourchette totale : 736€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 8833€ - 14019€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 608,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 042
Prix d'achat :128 000
Décote à l'achat :-73 042 (-36.3%)
Marge achat-revente :5 602€ (2.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :978,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 085,61
Coût de l'assurance :17 101,00
Taxe foncière : 1 112,76€/an
Soit par mois : 92,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 927,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 128,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500
    Isolation toiture/combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€/fenêtre = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Césaire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 927 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 128 €/an
Calcul : 927 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 440 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 684 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 113 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 751
Revenus locatifs : +11 128
Charges déductibles : -65 751
Résultat foncier Année 1 : -54 624(Déficit de 54 624 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 224
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 551 €/an
Revenus locatifs : +11 128
Charges déductibles : -8 551
Résultat foncier Années 2+ : 2 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33223.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 12865 7586 761-54 63021 400 €33 230 €33 230 €
211 3508 3816 5842 969--30 261 €
311 5778 1976 4003 380--26 881 €
411 8098 0076 2113 801--23 080 €
512 0457 8116 0144 234--18 845 €
612 2867 6075 8104 679--14 167 €
712 5317 3965 5995 135--9 031 €
812 7827 1785 3815 605--3 427 €
913 0386 9515 1556 086---
1013 2986 7174 9206 581---
1113 5646 4744 6787 090---
1213 8366 2234 4267 613---
1314 1125 9634 1668 149---
1414 3955 6943 8978 701---
1514 6835 4153 6189 268---
1614 9765 1263 3299 850---
1715 2764 8273 03010 449---
1815 5814 5172 72011 065---
1915 8934 1962 39911 697---
2016 2113 8642 06712 347---
2116 5353 5201 72313 015---
2216 8663 1631 36613 702---
2317 2032 79499714 409---
2417 5472 41261515 135---
2517 8982 01622015 882---
TOTAL356 419200 20698 086156 21421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 214
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 337 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 337-6 420+8 757
2+2 3370+2 337
3+2 3370+2 337
4+2 3370+2 337
5+2 3370+2 337
6+2 3370+2 337
7+2 3370+2 337
8+2 3370+2 337
9+2 337+798+1 539
10+2 337+1 974+363
11+2 337+2 127+210
12+2 337+2 284+53
13+2 337+2 445-108
14+2 337+2 610-273
15+2 337+2 780-443
16+2 337+2 955-618
17+2 337+3 135-798
18+2 337+3 319-982
19+2 337+3 509-1 172
20+2 337+3 704-1 367
21+2 337+3 905-1 568
22+2 337+4 111-1 774
23+2 337+4 323-1 986
24+2 337+4 540-2 203
25+2 337+4 764-2 427
Total+58 425+46 864+11 561
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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