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Appartement Bourges 5 pièce(s) 95 m2

VilleBourges (18)
Surface95m²
Coût Total146 874€
Loyer Annuel10 635€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 2 balcons, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage, Étage 1 sur 1, Cuisine américaine équipée

Votre agence ERA, à Bourges, a trouvé le bon coin pour se loger avec cet appartement situé dans un quartier résidentiel calme.

Appartement de 95m2 situé au premier étage d'un bâtiment construit en 1970. Il dispose de 5 pièces, comprenant 4 chambres et 1 salle de bain. Une cuisine aménagée et équipée. Le chauffage est assuré par le gaz de ville. L'appartement est en bon état général et se compose d'un seul niveau. Il bénéficie également d'un garage, et de plusieurs places de stationnement.

L'emplacement est stratégique, situé à Bourges. Il est proche de nombreuses commodités telles que des commerces et des transports en commun, facilitant ainsi l'accès aux services essentiels. Ce bien conviendrait à une famille ou à des professionnels à la recherche d'un cadre de vie agréable et pratique.

Copropriété de 6 lots (). Michel DOS SANTOS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 919757450 - Bourges.

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.075009, 2.414513
Total : 146 874€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 3 234€
Valeur du bien : 136 234€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 886€/mois
Loyer annuel estimé : 10635€/an
Fourchette totale : 675€ - 1164€/mois
Fourchette annuelle : 8097€ - 13969€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 493,51 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 883 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :-8 883€ (-6.3%)
Marge achat-revente :-4 991€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 874€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 013,85€
Coût de l'assurance :12 851,47€
Taxe foncière : 1 063,55€/an
Soit par mois : 88,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 886,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 851,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 138 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture cosmétique recommandée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture cosmétique recommandée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peinture cosmétique recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 234 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture Chambres:1 512€
    Peinture murs et plafonds 36 m²: 30€/m² × 36 = 1080€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 432€
  • Peinture Cuisine:420€
    Peinture murs et plafonds 10 m²: 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 120€
  • Peinture Salle de Bain:252€
    Peinture murs et plafonds 6 m²: 30€/m² × 6 = 180€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 72€
  • Peinture Salon:1 050€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 40% du coût matériaux = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges. Coût peinture murs estimé à 30€/m², main d'œuvre incluse à 40% du coût des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Calcul : 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 874 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 234 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 596 €
Revenus locatifs : +10 635 €
Charges déductibles : -9 596 €
Résultat foncier Année 1 : 1 040 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 362 €/an
Revenus locatifs : +10 635 €
Charges déductibles : -6 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 274 €/an
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 635 €9 601 €4 789 €1 035 €---
210 848 €6 238 €4 660 €4 610 €---
311 065 €6 105 €4 527 €4 961 €---
411 286 €5 967 €4 389 €5 320 €---
511 512 €5 825 €4 247 €5 688 €---
611 742 €5 678 €4 100 €6 065 €---
711 977 €5 526 €3 948 €6 452 €---
812 217 €5 369 €3 791 €6 848 €---
912 461 €5 206 €3 629 €7 255 €---
1012 710 €5 039 €3 461 €7 672 €---
1112 965 €4 865 €3 288 €8 099 €---
1213 224 €4 686 €3 108 €8 538 €---
1313 488 €4 501 €2 923 €8 988 €---
1413 758 €4 309 €2 732 €9 449 €---
1514 033 €4 112 €2 534 €9 922 €---
1614 314 €3 907 €2 330 €10 407 €---
1714 600 €3 696 €2 118 €10 904 €---
1814 892 €3 478 €1 900 €11 415 €---
1915 190 €3 252 €1 674 €11 938 €---
2015 494 €3 019 €1 441 €12 475 €---
2115 804 €2 778 €1 200 €13 026 €---
2216 120 €2 529 €951 €13 591 €---
2316 442 €2 271 €693 €14 171 €---
2416 771 €2 005 €427 €14 766 €---
2517 106 €1 730 €152 €15 376 €---
TOTAL340 657 €111 688 €69 014 €228 969 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 969 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 635 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 233 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 233 €+310 €+1 923 €
2+2 233 €+1 383 €+850 €
3+2 233 €+1 488 €+745 €
4+2 233 €+1 596 €+637 €
5+2 233 €+1 706 €+527 €
6+2 233 €+1 819 €+414 €
7+2 233 €+1 935 €+298 €
8+2 233 €+2 054 €+179 €
9+2 233 €+2 176 €+57 €
10+2 233 €+2 302 €-69 €
11+2 233 €+2 430 €-197 €
12+2 233 €+2 561 €-328 €
13+2 233 €+2 696 €-463 €
14+2 233 €+2 835 €-602 €
15+2 233 €+2 976 €-743 €
16+2 233 €+3 122 €-889 €
17+2 233 €+3 271 €-1 038 €
18+2 233 €+3 424 €-1 191 €
19+2 233 €+3 581 €-1 348 €
20+2 233 €+3 743 €-1 510 €
21+2 233 €+3 908 €-1 675 €
22+2 233 €+4 077 €-1 844 €
23+2 233 €+4 251 €-2 018 €
24+2 233 €+4 430 €-2 197 €
25+2 233 €+4 613 €-2 380 €
Total+55 825 €+68 691 €+-12 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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