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Maison à vendre

VilleClamart (92)
Surface440m²
Coût Total1 183 160€
Loyer Annuel122 740€
Rentabilité10.37%
Cashflow/mois+2 918€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 997 000 €
Surface : 440 m²
Prix au m² : 2 265,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 45 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 9 parkings: Box de stationnement, Garage, 7 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de balcon

A 10 min de Versailles et de la porte de Saint Cloud, dans une rue pavillonaire au calme, vous trouverez une maison en pierre de taille, construite en 1990 de 180m2 de surface habitable + 260m2 de sous-sol, ce garage disposant de puit de lumière sur le côté est idéal pour une activité ou entreposer de nombreuses voitures avec une partie sanitaire et douche ! Sur une parcelle de terrain de 447m2, vous disposez d'une agréable maison très bien entretenue avec 3m de hauteur sous plafond comprenant une entrée - un double séjour donnant exclusivement sur l'arrière avec son jardin de plain pied - une cuisine dinatoire de 25m2 suivi d'un bureau et d'un wc ind. A l'étage, un couloir desservant sur 4 belles chambres toutes munies de placards intégrés sur mesure dont une ayant sa propre salle de douche à l'italienne et son propre wc - une salle de bain et un wc complète cet étage. Maison entretenue, peinture et double vitrage récent fait sur mesure. COUP DE COEUR pour ces belles prestations ! « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Clamart
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92140
Coordonnées : 48.796802, 2.253027
Total : 1 183 160€
Prix d'acquisition : 997 000€
Travaux : 106 400€
Valeur du bien : 1 103 400€
Frais de notaire : 79 760€
Coût estimé : 79 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 440m²
Loyer prédit : 23.25€/m²/mois
Fourchette : 17.19€ - 31.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 10228€/mois
Loyer annuel estimé : 122740€/an
Fourchette totale : 7565€ - 13829€/mois
Fourchette annuelle : 90782€ - 165948€/an
Rentabilité brute :10.37%
Fourchette de rentabilité :7.67% - 14.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :7 103,44 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :3 125 514 €
Prix d'achat :997 000 €
Décote à l'achat :-2 128 514€ (-68.1%)
Marge achat-revente :1 942 354€ (62.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 183 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 942,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :345,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 6 287,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :599 509,38€
Coût de l'assurance :103 526,50€
Taxe foncière : 12 274,00€/an
Soit par mois : 1 022,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 10 228,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 7 310,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 918,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 440 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 440 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :106 400 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:66 000€
    Isolation toiture/combles: 440 m² × 150€/m² = 66000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant la mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Revêtement sol (parquet flottant): 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 82 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 10 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 122 740 €/an
Calcul : 10 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 41 244 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 183 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 141 €/an
Calcul : 345 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 12 274 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 106 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 164 059 €
Revenus locatifs : +122 740 €
Charges déductibles : -164 059 €
Résultat foncier Année 1 : -41 319 €(Déficit de 41 319 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 919 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 57 659 €/an
Revenus locatifs : +122 740 €
Charges déductibles : -57 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 65 081 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19919.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 997 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 050 €(65% de 997 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 565 €/an
Calcul : 648 050 € × 3,636% = 23 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1122 740 €164 098 €41 283 €-41 358 €21 400 €19 958 €19 958 €
2125 195 €56 621 €40 206 €68 574 €---
3127 699 €55 505 €39 090 €72 194 €---
4130 253 €54 349 €37 934 €75 904 €---
5132 858 €53 152 €36 737 €79 706 €---
6135 515 €51 912 €35 497 €83 603 €---
7138 225 €50 627 €34 212 €87 598 €---
8140 990 €49 296 €32 881 €91 694 €---
9143 809 €47 917 €31 502 €95 892 €---
10146 686 €46 489 €30 074 €100 196 €---
11149 619 €45 010 €28 595 €104 609 €---
12152 612 €43 478 €27 063 €109 134 €---
13155 664 €41 890 €25 475 €113 774 €---
14158 777 €40 246 €23 831 €118 531 €---
15161 953 €38 543 €22 128 €123 410 €---
16165 192 €36 778 €20 363 €128 414 €---
17168 496 €34 951 €18 536 €133 545 €---
18171 866 €33 057 €16 642 €138 808 €---
19175 303 €31 096 €14 681 €144 207 €---
20178 809 €29 065 €12 650 €149 744 €---
21182 385 €26 960 €10 545 €155 425 €---
22186 033 €24 780 €8 365 €161 253 €---
23189 754 €22 522 €6 107 €167 231 €---
24193 549 €20 183 €3 768 €173 366 €---
25197 420 €17 760 €1 345 €179 660 €---
TOTAL3 931 399 €1 116 286 €599 509 €2 815 113 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 815 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 122 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +25 775 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+25 775 €-6 420 €+32 195 €
2+25 775 €+14 585 €+11 190 €
3+25 775 €+21 658 €+4 117 €
4+25 775 €+22 771 €+3 004 €
5+25 775 €+23 912 €+1 863 €
6+25 775 €+25 081 €+694 €
7+25 775 €+26 280 €-505 €
8+25 775 €+27 508 €-1 733 €
9+25 775 €+28 768 €-2 993 €
10+25 775 €+30 059 €-4 284 €
11+25 775 €+31 383 €-5 608 €
12+25 775 €+32 740 €-6 965 €
13+25 775 €+34 132 €-8 357 €
14+25 775 €+35 559 €-9 784 €
15+25 775 €+37 023 €-11 248 €
16+25 775 €+38 524 €-12 749 €
17+25 775 €+40 064 €-14 289 €
18+25 775 €+41 642 €-15 867 €
19+25 775 €+43 262 €-17 487 €
20+25 775 €+44 923 €-19 148 €
21+25 775 €+46 627 €-20 852 €
22+25 775 €+48 376 €-22 601 €
23+25 775 €+50 169 €-24 394 €
24+25 775 €+52 010 €-26 235 €
25+25 775 €+53 898 €-28 123 €
Total+644 375 €+844 534 €+-200 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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