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Piscine et jardin en ville

Bien expiré
VilleNérondes (18)
Surface304m²
Coût Total293 556€
Loyer Annuel22 831€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 700 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 854,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia SANCERGUES, DELCROIX Arnaud (EI) [Coordonnées masquées] Maison de charme de 200M² avec piscine et dépendance 100M², cave voutée; fibre installé, à pied, tout commerce, supermarché, écoles /collège, gare, 30 min de Bourges et de Nevers, 15 min des bords de Loire Cette grande maison vous accueille dans la pièce à vivre composée d'un salon salle à manger cuisine équipée avec une grande baie vitrée donnant sur la terrasse dans la cour intérieure à l'étage la chambre parentale avec dressing et salle de bain, baignoire et douche à l'italienne et possède un accès par le palier, 2 chambres 18/21M² avec dressing ensuite une grande pièce de 85M² salle de jeux de sport ou cinéma coin bibliothèque à vous d'imaginer, la dépendance avec atelier et cheminée une cuisine d'été semi ouverte et une buanderie 15/15/15M² et à l'étage grande pièce de 45 M² accès au jardin et la piscine chauffée 7×4 sur 1.5M de profond avec son coin détente et un coin bar terrasse parfait pour recevoir des [URL masquée pour votre sécurité], dans la région des producteurs locaux, de nombreuses activités (vélos, balades en bateau ou canoë, marche ou baignade pourquoi pas suivie d'un concert) on vous accueil sûr et en bord de Loire ou de l'allier, l'affluent est à 20 min . Arnaud Delcroix Agent Commercial inscrit au RSAC de Bourges sous le N° 903609535 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 46.998493, 2.820608
Total : 293 556€
Prix d'acquisition : 259 700€
Travaux : 13 080€
Valeur du bien : 272 780€
Frais de notaire : 20 776€
Coût estimé : 20 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22831€/an
Fourchette totale : 1472€ - 2459€/mois
Fourchette annuelle : 17665€ - 29508€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :630,5 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 670 €
Prix d'achat :259 700 €
Décote à l'achat :+68 030€ (+35.5%)
Marge achat-revente :-101 886€ (-53.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 556€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 516,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 538,82€
Coût de l'assurance :24 952,26€
Taxe foncière : 2 283,14€/an
Soit par mois : 190,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 707,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement léger est souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour moderniser l'apparence.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Cuisine moderne en excellent état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 - Cuisine en excellent état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Salon en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 080 €(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:0€
    Aucun travaux nécessaires: 0€
  • Salon:0€
    Aucun travaux nécessaires: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérondes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 831 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 556 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 836 €
Revenus locatifs : +22 831 €
Charges déductibles : -25 836 €
Résultat foncier Année 1 : -3 005 €(Déficit de 3 005 €)
Imputable sur revenu global : 3 005 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 756 €/an
Revenus locatifs : +22 831 €
Charges déductibles : -12 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 075 €/an
Prix d'achat du bien : 259 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 805 €(65% de 259 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 138 €/an
Calcul : 168 805 € × 3,636% = 6 138 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 831 €25 846 €9 484 €-3 014 €3 014 €--
223 288 €12 509 €9 228 €10 779 €---
323 754 €12 245 €8 963 €11 509 €---
424 229 €11 971 €8 690 €12 258 €---
524 713 €11 688 €8 407 €13 025 €---
625 208 €11 396 €8 115 €13 811 €---
725 712 €11 095 €7 813 €14 617 €---
826 226 €10 783 €7 502 €15 443 €---
926 751 €10 461 €7 180 €16 290 €---
1027 286 €10 128 €6 847 €17 158 €---
1127 831 €9 784 €6 503 €18 047 €---
1228 388 €9 429 €6 148 €18 959 €---
1328 956 €9 062 €5 781 €19 894 €---
1429 535 €8 683 €5 402 €20 852 €---
1530 126 €8 291 €5 010 €21 834 €---
1630 728 €7 886 €4 605 €22 842 €---
1731 343 €7 468 €4 187 €23 874 €---
1831 970 €7 036 €3 755 €24 933 €---
1932 609 €6 590 €3 308 €26 019 €---
2033 261 €6 128 €2 847 €27 133 €---
2133 926 €5 652 €2 371 €28 274 €---
2234 605 €5 160 €1 878 €29 445 €---
2335 297 €4 651 €1 370 €30 646 €---
2436 003 €4 125 €844 €31 878 €---
2536 723 €3 582 €301 €33 141 €---
TOTAL731 298 €231 650 €136 539 €499 648 €3 014 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 904 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 499 648 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795 €-904 €+5 699 €
2+4 795 €+3 234 €+1 561 €
3+4 795 €+3 453 €+1 342 €
4+4 795 €+3 677 €+1 118 €
5+4 795 €+3 908 €+887 €
6+4 795 €+4 143 €+652 €
7+4 795 €+4 385 €+410 €
8+4 795 €+4 633 €+162 €
9+4 795 €+4 887 €-92 €
10+4 795 €+5 147 €-352 €
11+4 795 €+5 414 €-619 €
12+4 795 €+5 688 €-893 €
13+4 795 €+5 968 €-1 173 €
14+4 795 €+6 256 €-1 461 €
15+4 795 €+6 550 €-1 755 €
16+4 795 €+6 853 €-2 058 €
17+4 795 €+7 162 €-2 367 €
18+4 795 €+7 480 €-2 685 €
19+4 795 €+7 806 €-3 011 €
20+4 795 €+8 140 €-3 345 €
21+4 795 €+8 482 €-3 687 €
22+4 795 €+8 834 €-4 039 €
23+4 795 €+9 194 €-4 399 €
24+4 795 €+9 563 €-4 768 €
25+4 795 €+9 942 €-5 147 €
Total+119 875 €+149 894 €+-30 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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