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Piscine et jardin en ville

VilleNérondes (18)
Surface304
Coût Total293 556
Loyer Annuel22 831
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 700 €
Surface : 304 m²
Prix au m² : 854,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Transaxia SANCERGUES, DELCROIX Arnaud (EI) [Coordonnées masquées] Maison de charme de 200M² avec piscine et dépendance 100M², cave voutée; fibre installé, à pied, tout commerce, supermarché, écoles /collège, gare, 30 min de Bourges et de Nevers, 15 min des bords de Loire Cette grande maison vous accueille dans la pièce à vivre composée d'un salon salle à manger cuisine équipée avec une grande baie vitrée donnant sur la terrasse dans la cour intérieure à l'étage la chambre parentale avec dressing et salle de bain, baignoire et douche à l'italienne et possède un accès par le palier, 2 chambres 18/21M² avec dressing ensuite une grande pièce de 85M² salle de jeux de sport ou cinéma coin bibliothèque à vous d'imaginer, la dépendance avec atelier et cheminée une cuisine d'été semi ouverte et une buanderie 15/15/15M² et à l'étage grande pièce de 45 M² accès au jardin et la piscine chauffée 7×4 sur 1.5M de profond avec son coin détente et un coin bar terrasse parfait pour recevoir des [URL masquée pour votre sécurité], dans la région des producteurs locaux, de nombreuses activités (vélos, balades en bateau ou canoë, marche ou baignade pourquoi pas suivie d'un concert) on vous accueil sûr et en bord de Loire ou de l'allier, l'affluent est à 20 min . Arnaud Delcroix Agent Commercial inscrit au RSAC de Bourges sous le N° 903609535 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Nérondes
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 46.998493, 2.820608
Total : 293 556
Prix d'acquisition : 259 700
Travaux : 13 080
Valeur du bien : 272 780
Frais de notaire : 20 776
Coût estimé : 20 776
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 304
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22831€/an
Fourchette totale : 1472€ - 2459€/mois
Fourchette annuelle : 17665€ - 29508€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :630,5 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 670
Prix d'achat :259 700
Décote à l'achat :+68 030 (+35.5%)
Marge achat-revente :-101 886€ (-53.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :293 556
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 516,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 538,82
Coût de l'assurance :24 952,26
Taxe foncière : 2 283,14€/an
Soit par mois : 190,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 707,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais un rafraîchissement léger est souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Peinture à rafraîchir pour moderniser l'apparence.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Cuisine moderne en excellent état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 - Cuisine en excellent état.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travaux nécessaires
Salon en bon état, pas de travaux nécessaires.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 080(43 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:0
    Aucun travaux nécessaires: 0€
  • Salon:0
    Aucun travaux nécessaires: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérondes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 831 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 293 556 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 998 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 836
Revenus locatifs : +22 831
Charges déductibles : -25 836
Résultat foncier Année 1 : -3 005(Déficit de 3 005 €)
Imputable sur revenu global : 3 005
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 756 €/an
Revenus locatifs : +22 831
Charges déductibles : -12 756
Résultat foncier Années 2+ : 10 075 €/an
Prix d'achat du bien : 259 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 805(65% de 259 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 138 €/an
Calcul : 168 805 € × 3,636% = 6 138
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 83125 8469 484-3 0143 014 €--
223 28812 5099 22810 779---
323 75412 2458 96311 509---
424 22911 9718 69012 258---
524 71311 6888 40713 025---
625 20811 3968 11513 811---
725 71211 0957 81314 617---
826 22610 7837 50215 443---
926 75110 4617 18016 290---
1027 28610 1286 84717 158---
1127 8319 7846 50318 047---
1228 3889 4296 14818 959---
1328 9569 0625 78119 894---
1429 5358 6835 40220 852---
1530 1268 2915 01021 834---
1630 7287 8864 60522 842---
1731 3437 4684 18723 874---
1831 9707 0363 75524 933---
1932 6096 5903 30826 019---
2033 2616 1282 84727 133---
2133 9265 6522 37128 274---
2234 6055 1601 87829 445---
2335 2974 6511 37030 646---
2436 0034 12584431 878---
2536 7233 58230133 141---
TOTAL731 298231 650136 539499 6483 014Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 904
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 499 648
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795-904+5 699
2+4 795+3 234+1 561
3+4 795+3 453+1 342
4+4 795+3 677+1 118
5+4 795+3 908+887
6+4 795+4 143+652
7+4 795+4 385+410
8+4 795+4 633+162
9+4 795+4 887-92
10+4 795+5 147-352
11+4 795+5 414-619
12+4 795+5 688-893
13+4 795+5 968-1 173
14+4 795+6 256-1 461
15+4 795+6 550-1 755
16+4 795+6 853-2 058
17+4 795+7 162-2 367
18+4 795+7 480-2 685
19+4 795+7 806-3 011
20+4 795+8 140-3 345
21+4 795+8 482-3 687
22+4 795+8 834-4 039
23+4 795+9 194-4 399
24+4 795+9 563-4 768
25+4 795+9 942-5 147
Total+119 875+149 894+-30 019
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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