Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface60m²
Coût Total127 480€
Loyer Annuel10 453€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 441,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence L'Adresse Grasse vous propose à la vente cet appartement de type F3 situé au 4ème étage d'une copropriété situe à deux pas de la place aux Aires . D'une superficie de 60.96m², Il se compose d'une belle pièce de vie avec cuisine ouverte, deux chambres, un dressing, une salle de bains et un wc séparé. Des travaux sont à prévoir mais beau potentiel . classe énergétique D avant travaux. possibilité d'acquérir un 2ème appartement au dernier étage vendu loué. Je suis à votre disposition pour une visite ! Copropriété de 4 lots - dont 4 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1780.00 euros.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Total : 127 480€
Prix d'acquisition : 86 500€
Travaux : 34 060€
Valeur du bien : 120 560€
Frais de notaire : 6 920€
Coût estimé : 6 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10453€/an
Fourchette totale : 668€ - 1136€/mois
Fourchette annuelle : 8019€ - 13627€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 658,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 091,31€
Coût de l'assurance :10 835,80€
Taxe foncière : 1 045,34€/an
Soit par mois : 87,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,33€/mois
Soit par an : 1 779,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 871,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 893,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol en terre cuite par un revêtement adapté (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols vétustes nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 060 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 453 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 102 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 480 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 780 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 421 €
Revenus locatifs : +10 453 €
Charges déductibles : -41 421 €
Résultat foncier Année 1 : -30 967 €(Déficit de 30 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 361 €/an
Revenus locatifs : +10 453 €
Charges déductibles : -7 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9567.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 225 €(65% de 86 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 045 €/an
Calcul : 56 225 € × 3,636% = 2 045 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 453 €41 425 €4 106 €-30 971 €21 400 €9 571 €9 571 €
210 662 €7 254 €3 995 €3 409 €--6 162 €
310 876 €7 139 €3 880 €3 737 €--2 426 €
411 093 €7 020 €3 762 €4 073 €---
511 315 €6 898 €3 639 €4 417 €---
611 541 €6 771 €3 513 €4 770 €---
711 772 €6 641 €3 382 €5 132 €---
812 008 €6 506 €3 247 €5 502 €---
912 248 €6 366 €3 107 €5 882 €---
1012 493 €6 222 €2 963 €6 271 €---
1112 743 €6 073 €2 814 €6 670 €---
1212 998 €5 919 €2 660 €7 078 €---
1313 257 €5 760 €2 502 €7 497 €---
1413 523 €5 596 €2 337 €7 927 €---
1513 793 €5 426 €2 168 €8 367 €---
1614 069 €5 251 €1 992 €8 818 €---
1714 350 €5 070 €1 811 €9 280 €---
1814 637 €4 883 €1 624 €9 754 €---
1914 930 €4 690 €1 431 €10 240 €---
2015 229 €4 490 €1 232 €10 738 €---
2115 533 €4 284 €1 025 €11 249 €---
2215 844 €4 071 €812 €11 773 €---
2316 161 €3 851 €592 €12 310 €---
2416 484 €3 624 €365 €12 860 €---
2516 814 €3 389 €130 €13 425 €---
TOTAL334 826 €174 620 €59 091 €160 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-6 420 €+8 615 €
2+2 195 €0 €+2 195 €
3+2 195 €0 €+2 195 €
4+2 195 €+494 €+1 701 €
5+2 195 €+1 325 €+870 €
6+2 195 €+1 431 €+764 €
7+2 195 €+1 540 €+655 €
8+2 195 €+1 651 €+544 €
9+2 195 €+1 765 €+430 €
10+2 195 €+1 881 €+314 €
11+2 195 €+2 001 €+194 €
12+2 195 €+2 124 €+71 €
13+2 195 €+2 249 €-54 €
14+2 195 €+2 378 €-183 €
15+2 195 €+2 510 €-315 €
16+2 195 €+2 645 €-450 €
17+2 195 €+2 784 €-589 €
18+2 195 €+2 926 €-731 €
19+2 195 €+3 072 €-877 €
20+2 195 €+3 221 €-1 026 €
21+2 195 €+3 375 €-1 180 €
22+2 195 €+3 532 €-1 337 €
23+2 195 €+3 693 €-1 498 €
24+2 195 €+3 858 €-1 663 €
25+2 195 €+4 027 €-1 832 €
Total+54 875 €+48 062 €+6 813 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →