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Achat : Appartement Coubron (93470)

Bien expiré
VilleCoubron (93)
Surface77m²
Coût Total171 720€
Loyer Annuel14 461€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1
Prix : 159 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 064,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

Descriptif en cours...

Ville : Coubron
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93470
Coordonnées : 48.917690, 2.478300
Total : 171 720€
Prix d'acquisition : 159 000€
Valeur du bien : 159 000€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 15.65€/m²/mois
Fourchette : 12.75€ - 19.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14461€/an
Fourchette totale : 981€ - 1480€/mois
Fourchette annuelle : 11777€ - 17756€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :51,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 896,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 781,82€
Coût de l'assurance :15 454,80€
Taxe foncière : 1 446,06€/an
Soit par mois : 120,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 205,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 237,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 461 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 662 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 720 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 10 366 €/an
Revenus locatifs : +14 461 €
Charges déductibles : -10 366 €
Résultat foncier : 4 094 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 461 €10 372 €5 667 €4 089 €---
214 750 €10 220 €5 516 €4 530 €---
315 045 €10 063 €5 359 €4 982 €---
415 346 €9 901 €5 197 €5 445 €---
515 653 €9 733 €5 029 €5 919 €---
615 966 €9 560 €4 856 €6 406 €---
716 285 €9 381 €4 676 €6 904 €---
816 611 €9 195 €4 491 €7 415 €---
916 943 €9 004 €4 300 €7 939 €---
1017 282 €8 806 €4 101 €8 476 €---
1117 627 €8 601 €3 897 €9 026 €---
1217 980 €8 389 €3 685 €9 591 €---
1318 340 €8 170 €3 466 €10 169 €---
1418 706 €7 944 €3 240 €10 762 €---
1519 080 €7 710 €3 006 €11 371 €---
1619 462 €7 468 €2 764 €11 994 €---
1719 851 €7 218 €2 513 €12 634 €---
1820 248 €6 959 €2 255 €13 289 €---
1920 653 €6 692 €1 987 €13 962 €---
2021 066 €6 415 €1 711 €14 651 €---
2121 488 €6 129 €1 425 €15 359 €---
2221 917 €5 834 €1 129 €16 084 €---
2322 356 €5 528 €824 €16 828 €---
2422 803 €5 212 €508 €17 591 €---
2523 259 €4 885 €181 €18 374 €---
TOTAL463 178 €199 388 €81 782 €263 790 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 037 €+1 227 €+1 810 €
2+3 037 €+1 359 €+1 678 €
3+3 037 €+1 495 €+1 542 €
4+3 037 €+1 633 €+1 404 €
5+3 037 €+1 776 €+1 261 €
6+3 037 €+1 922 €+1 115 €
7+3 037 €+2 071 €+966 €
8+3 037 €+2 225 €+812 €
9+3 037 €+2 382 €+655 €
10+3 037 €+2 543 €+494 €
11+3 037 €+2 708 €+329 €
12+3 037 €+2 877 €+160 €
13+3 037 €+3 051 €-14 €
14+3 037 €+3 229 €-192 €
15+3 037 €+3 411 €-374 €
16+3 037 €+3 598 €-561 €
17+3 037 €+3 790 €-753 €
18+3 037 €+3 987 €-950 €
19+3 037 €+4 189 €-1 152 €
20+3 037 €+4 395 €-1 358 €
21+3 037 €+4 608 €-1 571 €
22+3 037 €+4 825 €-1 788 €
23+3 037 €+5 048 €-2 011 €
24+3 037 €+5 277 €-2 240 €
25+3 037 €+5 512 €-2 475 €
Total+75 925 €+79 137 €+-3 212 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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