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Appartement 3 pièces 55 m²

VilleBas-en-Basset (43)
Surface55m²
Coût Total93 150€
Loyer Annuel5 193€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 55 m²

UNIQUEMENT CHEZ VAL DE LOIRE IMMOBILIER

Contact : Maxime BONCORI au O7 71 O8 24 25

BAS EN BASSET Proche commodités à pied

Au premier et dernier étage d'une petite copropriété en pierres (2 lots), sans charges

Appartement de type 3, à rénover intégralement, offrant 54.72m² habitables, avec accès indépendant (pas de communs)

Vue dégagée

-1 entrée de 6.2m² -1 salon de 12.1m² -une première chambre de 9.76m² -une seconde chambre de 13m² -1 cuisine de 12.1m² -1 wc séparé de 1.3m² -1 salle d'eau de 2.2m²

LE PLUS : combles de 55m² (14m² au dessus d'1.80m de haut) à jouissance exclusive

Stationnement public à proximité immédiate du bien

Taxe foncière 464euros

DPE G GES C

Agent commercial (EI) Inscrit au RSAC de St Etienne sous le numéro 7982918030002

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/11/2023

Consommation énergie primaire : 945 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 913 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 260 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bas-en-Basset
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43210
Coordonnées : 45.311962, 4.111850
Total : 93 150€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 40 230€
Valeur du bien : 89 230€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.87€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5193€/an
Fourchette totale : 327€ - 573€/mois
Fourchette annuelle : 3920€ - 6878€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 997,06 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 838 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-60 838€ (-55.4%)
Marge achat-revente :16 688€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 749,26€
Coût de l'assurance :8 150,63€
Taxe foncière : 464,00€/an
Soit par mois : 38,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 432,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 532,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 230 €(731 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bas-en-Basset (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 193 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 150 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 464 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 239 €
Revenus locatifs : +5 193 €
Charges déductibles : -44 239 €
Résultat foncier Année 1 : -39 047 €(Déficit de 39 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 009 €/an
Revenus locatifs : +5 193 €
Charges déductibles : -4 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17646.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 193 €44 242 €3 222 €-39 050 €21 400 €17 650 €17 650 €
25 297 €3 928 €3 138 €1 369 €--16 281 €
35 403 €3 841 €3 051 €1 562 €--14 719 €
45 511 €3 750 €2 960 €1 761 €--12 958 €
55 621 €3 656 €2 866 €1 965 €--10 994 €
65 733 €3 559 €2 769 €2 174 €--8 820 €
75 848 €3 459 €2 669 €2 389 €--6 430 €
85 965 €3 355 €2 565 €2 610 €--3 820 €
96 084 €3 247 €2 457 €2 838 €--982 €
106 206 €3 135 €2 345 €3 071 €---
116 330 €3 019 €2 229 €3 311 €---
126 457 €2 900 €2 110 €3 557 €---
136 586 €2 776 €1 986 €3 810 €---
146 718 €2 647 €1 857 €4 070 €---
156 852 €2 514 €1 724 €4 337 €---
166 989 €2 377 €1 587 €4 612 €---
177 129 €2 234 €1 444 €4 895 €---
187 271 €2 086 €1 296 €5 185 €---
197 417 €1 933 €1 143 €5 483 €---
207 565 €1 775 €985 €5 790 €---
217 716 €1 611 €821 €6 105 €---
227 871 €1 441 €651 €6 429 €---
238 028 €1 265 €475 €6 763 €---
248 189 €1 083 €293 €7 105 €---
258 352 €895 €105 €7 458 €---
TOTAL166 329 €106 730 €46 749 €59 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 090 €-6 420 €+7 510 €
2+1 090 €0 €+1 090 €
3+1 090 €0 €+1 090 €
4+1 090 €0 €+1 090 €
5+1 090 €0 €+1 090 €
6+1 090 €0 €+1 090 €
7+1 090 €0 €+1 090 €
8+1 090 €0 €+1 090 €
9+1 090 €0 €+1 090 €
10+1 090 €+627 €+463 €
11+1 090 €+993 €+97 €
12+1 090 €+1 067 €+23 €
13+1 090 €+1 143 €-53 €
14+1 090 €+1 221 €-131 €
15+1 090 €+1 301 €-211 €
16+1 090 €+1 384 €-294 €
17+1 090 €+1 468 €-378 €
18+1 090 €+1 555 €-465 €
19+1 090 €+1 645 €-555 €
20+1 090 €+1 737 €-647 €
21+1 090 €+1 832 €-742 €
22+1 090 €+1 929 €-839 €
23+1 090 €+2 029 €-939 €
24+1 090 €+2 132 €-1 042 €
25+1 090 €+2 237 €-1 147 €
Total+27 250 €+17 880 €+9 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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