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Achat : Appartement Tours (37000)

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface88m²
Coût Total182 678€
Loyer Annuel12 773€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 156 600 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 779,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 5 pièces, 2 salles de bain

Appartement d'une surface habitable de 88 m² avec une vue dégagée, dans une résidence sécurisée avec ascenseur, comprend une entrée desservant une cuisine indépendante (avec un cellier) pouvant s'ouvrir sur le séjour, une salle à manger pouvant être transformée en 4ème chambre. Un espace nuit comprend 3 chambres, 2 salles d'eau, 1 W.C., et un dressing. L'appartement bénéficie d'une exposition sud-ouest avec un balcon offrant une luminosité optimale. Les caractéristiques incluent un stationnement libre au bas de l'immeuble (possibilité d'acquérir un garage fermé en sus). Situé dans un quartier de Tours, il est proche des commerces, des écoles et des transports en commun avec le bus et le Tram, facilitant l'accès à diverses commodités. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.373432, 0.699317
Total : 182 678€
Prix d'acquisition : 156 600€
Travaux : 13 550€
Valeur du bien : 170 150€
Frais de notaire : 12 528€
Coût estimé : 12 528€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12773€/an
Fourchette totale : 841€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 10092€ - 16167€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 678€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 953,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 000,58€
Coût de l'assurance :16 441,02€
Taxe foncière : 1 277,32€/an
Soit par mois : 106,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,33€/mois
Soit par an : 2 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 064,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des surfaces, vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 550 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:800€
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 678 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 020 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 528 €
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -23 528 €
Résultat foncier Année 1 : -10 755 €(Déficit de 10 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 55 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 978 €/an
Revenus locatifs : +12 773 €
Charges déductibles : -9 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 54.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 790 €(65% de 156 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 701 €/an
Calcul : 101 790 € × 3,636% = 3 701 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 773 €23 534 €6 029 €-10 761 €10 700 €61 €61 €
213 029 €9 823 €5 868 €3 206 €---
313 289 €9 656 €5 701 €3 633 €---
413 555 €9 483 €5 528 €4 072 €---
513 826 €9 305 €5 350 €4 521 €---
614 103 €9 121 €5 166 €4 982 €---
714 385 €8 930 €4 975 €5 455 €---
814 672 €8 733 €4 778 €5 940 €---
914 966 €8 529 €4 574 €6 437 €---
1015 265 €8 318 €4 363 €6 947 €---
1115 570 €8 100 €4 145 €7 470 €---
1215 882 €7 875 €3 920 €8 007 €---
1316 200 €7 642 €3 687 €8 557 €---
1416 524 €7 401 €3 446 €9 122 €---
1516 854 €7 152 €3 197 €9 702 €---
1617 191 €6 895 €2 940 €10 296 €---
1717 535 €6 629 €2 674 €10 906 €---
1817 886 €6 354 €2 399 €11 532 €---
1918 243 €6 069 €2 114 €12 174 €---
2018 608 €5 775 €1 820 €12 833 €---
2118 980 €5 471 €1 516 €13 509 €---
2219 360 €5 156 €1 201 €14 204 €---
2319 747 €4 831 €876 €14 916 €---
2420 142 €4 495 €540 €15 647 €---
2520 545 €4 148 €193 €16 397 €---
TOTAL409 130 €199 425 €87 001 €209 705 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 682 €-3 210 €+5 892 €
2+2 682 €+944 €+1 738 €
3+2 682 €+1 090 €+1 592 €
4+2 682 €+1 222 €+1 460 €
5+2 682 €+1 356 €+1 326 €
6+2 682 €+1 495 €+1 187 €
7+2 682 €+1 636 €+1 046 €
8+2 682 €+1 782 €+900 €
9+2 682 €+1 931 €+751 €
10+2 682 €+2 084 €+598 €
11+2 682 €+2 241 €+441 €
12+2 682 €+2 402 €+280 €
13+2 682 €+2 567 €+115 €
14+2 682 €+2 737 €-55 €
15+2 682 €+2 910 €-228 €
16+2 682 €+3 089 €-407 €
17+2 682 €+3 272 €-590 €
18+2 682 €+3 460 €-778 €
19+2 682 €+3 652 €-970 €
20+2 682 €+3 850 €-1 168 €
21+2 682 €+4 053 €-1 371 €
22+2 682 €+4 261 €-1 579 €
23+2 682 €+4 475 €-1 793 €
24+2 682 €+4 694 €-2 012 €
25+2 682 €+4 919 €-2 237 €
Total+67 050 €+62 912 €+4 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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