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Achat : Appartement Tours (37000)

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface88
Coût Total182 678
Loyer Annuel12 773
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-164
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 156 600 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 779,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 5 pièces, 2 salles de bain

Appartement d'une surface habitable de 88 m² avec une vue dégagée, dans une résidence sécurisée avec ascenseur, comprend une entrée desservant une cuisine indépendante (avec un cellier) pouvant s'ouvrir sur le séjour, une salle à manger pouvant être transformée en 4ème chambre. Un espace nuit comprend 3 chambres, 2 salles d'eau, 1 W.C., et un dressing. L'appartement bénéficie d'une exposition sud-ouest avec un balcon offrant une luminosité optimale. Les caractéristiques incluent un stationnement libre au bas de l'immeuble (possibilité d'acquérir un garage fermé en sus). Situé dans un quartier de Tours, il est proche des commerces, des écoles et des transports en commun avec le bus et le Tram, facilitant l'accès à diverses commodités. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.373432, 0.699317
Total : 182 678
Prix d'acquisition : 156 600
Travaux : 13 550
Valeur du bien : 170 150
Frais de notaire : 12 528
Coût estimé : 12 528
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1064€/mois
Loyer annuel estimé : 12773€/an
Fourchette totale : 841€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 10092€ - 16167€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 678
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :54,80€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 953,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 000,58
Coût de l'assurance :16 441,02
Taxe foncière : 1 277,32€/an
Soit par mois : 106,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,33€/mois
Soit par an : 2 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 064,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 228,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, besoin de rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et nettoyage des surfaces, vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 550(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 500
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:750
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:800
    Peinture cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 064 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Calcul : 1 064 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 678 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 020 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 528
Revenus locatifs : +12 773
Charges déductibles : -23 528
Résultat foncier Année 1 : -10 755(Déficit de 10 755 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 55
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 978 €/an
Revenus locatifs : +12 773
Charges déductibles : -9 978
Résultat foncier Années 2+ : 2 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 54.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 790(65% de 156 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 701 €/an
Calcul : 101 790 € × 3,636% = 3 701
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 77323 5346 029-10 76110 700 €61 €61 €
213 0299 8235 8683 206---
313 2899 6565 7013 633---
413 5559 4835 5284 072---
513 8269 3055 3504 521---
614 1039 1215 1664 982---
714 3858 9304 9755 455---
814 6728 7334 7785 940---
914 9668 5294 5746 437---
1015 2658 3184 3636 947---
1115 5708 1004 1457 470---
1215 8827 8753 9208 007---
1316 2007 6423 6878 557---
1416 5247 4013 4469 122---
1516 8547 1523 1979 702---
1617 1916 8952 94010 296---
1717 5356 6292 67410 906---
1817 8866 3542 39911 532---
1918 2436 0692 11412 174---
2018 6085 7751 82012 833---
2118 9805 4711 51613 509---
2219 3605 1561 20114 204---
2319 7474 83187614 916---
2420 1424 49554015 647---
2520 5454 14819316 397---
TOTAL409 130199 42587 001209 70510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 682 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 682-3 210+5 892
2+2 682+944+1 738
3+2 682+1 090+1 592
4+2 682+1 222+1 460
5+2 682+1 356+1 326
6+2 682+1 495+1 187
7+2 682+1 636+1 046
8+2 682+1 782+900
9+2 682+1 931+751
10+2 682+2 084+598
11+2 682+2 241+441
12+2 682+2 402+280
13+2 682+2 567+115
14+2 682+2 737-55
15+2 682+2 910-228
16+2 682+3 089-407
17+2 682+3 272-590
18+2 682+3 460-778
19+2 682+3 652-970
20+2 682+3 850-1 168
21+2 682+4 053-1 371
22+2 682+4 261-1 579
23+2 682+4 475-1 793
24+2 682+4 694-2 012
25+2 682+4 919-2 237
Total+67 050+62 912+4 138
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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