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maison vente 5 pieces saint sulpice lauriere 91m2

Bien expiré
VilleLaurière (87)
Surface91
Coût Total118 620
Loyer Annuel6 779
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jérôme MÉRIGUET vous propose: Maison mitoyenne par un coté, surélevée sur un sous sol complet : chaufferie et cave pouvant être aménagées différemment. une entrée servant de cuisine, une chambre, une salle de bain, un toilette séparé, un bureau, un salon, un dégagement, une véranda de 30m2. à l'étage une grande chambre mansardée de 29m2 au sol, une salle d'eau à finir de rénover, un toilette séparé, un bureau. les huisseries sont en bois double vitrage et en pvc pour certaine, le chauffage par une chaudière au fioul, l'assainissement au tout à l'égout. Cette maison doit faire l'objet de travaux de rénovation mais possède un gros potentiel, le tout sur une parcelle de 530 m2. Un puits est également présent sur la parcelle. Celle-ci possède un gros potentiel, certaines pièces sont à rafraichir, l'ensemble doit bénéficier d'une rénovation. Idéal premier achat ou investisseurs. Alors n'hésitez plus contacter moi.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 360 et classe CLIMAT F indice 113. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérôme MÉRIGUET mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de LIMOGES sous le numéro 894812197, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Laurière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87370
Coordonnées : 46.048696, 1.482507
Total : 118 620
Prix d'acquisition : 63 000
Travaux : 50 580
Valeur du bien : 113 580
Frais de notaire : 5 040
Coût estimé : 5 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6779€/an
Fourchette totale : 447€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5361€ - 8571€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 249,90
Coût de l'assurance :10 379,25
Taxe foncière : 677,86€/an
Soit par mois : 56,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 564,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière au fioul
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres performantes
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: 10 m² de carrelage, cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement léger
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur, nécessaire pour un confort optimal

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 580(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:5 460
    Isolation toiture/combles: 91 m² × 60€/m² = 5460€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 420
    Rénovation complète salle de bain: 1 baignoire = 1500€, 1 lavabo = 600€, 6 m² de carrelage × 70€/m² = 420€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:13 000
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète: 8000€, 10 m² de carrelage × 70€/m² = 700€, Plomberie et électricité: 3000€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 2 chambres (60m²): 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:600
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laurière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 620 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 631
Revenus locatifs : +6 779
Charges déductibles : -55 631
Résultat foncier Année 1 : -48 853(Déficit de 48 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 453
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 051 €/an
Revenus locatifs : +6 779
Charges déductibles : -5 051
Résultat foncier Années 2+ : 1 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27452.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 77955 6353 962-48 85621 400 €27 456 €27 456 €
26 9144 9503 8571 965--25 492 €
37 0524 8403 7472 212--23 280 €
47 1944 7283 6352 466--20 814 €
57 3374 6113 5182 726--18 088 €
67 4844 4903 3972 994--15 094 €
77 6344 3653 2723 269--11 825 €
87 7864 2363 1433 550--8 275 €
97 9424 1033 0103 840--4 435 €
108 1013 9642 8714 137--298 €
118 2633 8212 7284 442---
128 4283 6742 5814 755---
138 5973 5212 4285 076---
148 7693 3632 2705 406---
158 9443 1992 1065 745---
169 1233 0301 9376 093---
179 3062 8551 7626 451---
189 4922 6741 5816 818---
199 6822 4871 3937 195---
209 8752 2931 2007 582---
2110 0732 0931 0007 980---
2210 2741 8857928 389---
2310 4801 6715788 809---
2410 6891 4493569 240---
2510 9031 2201279 683---
TOTAL217 121135 15657 25081 96521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 965
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 424-6 420+7 844
2+1 4240+1 424
3+1 4240+1 424
4+1 4240+1 424
5+1 4240+1 424
6+1 4240+1 424
7+1 4240+1 424
8+1 4240+1 424
9+1 4240+1 424
10+1 4240+1 424
11+1 424+1 243+181
12+1 424+1 426-2
13+1 424+1 523-99
14+1 424+1 622-198
15+1 424+1 724-300
16+1 424+1 828-404
17+1 424+1 935-511
18+1 424+2 045-621
19+1 424+2 159-735
20+1 424+2 275-851
21+1 424+2 394-970
22+1 424+2 517-1 093
23+1 424+2 643-1 219
24+1 424+2 772-1 348
25+1 424+2 905-1 481
Total+35 600+24 590+11 010
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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