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Appartement 2 pièces 43 m²

VilleLimoges (87)
Surface43m²
Coût Total87 500€
Loyer Annuel6 904€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 472 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 452,84 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

Secteur Beaublanc - proche bus et commodités. Au sein d'une petite copropriété, appartement T2 bien entretenu, comprenant un séjour, une chambre avec placards, une cuisine aménagée, une salle de bain avec wc. Syndic bénévole, double vitrage PVC, un jardin à l'arrière de 74 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 421-6739B Date de réalisation du diagnostic : 20/07/2026 Prix hors honoraires : 57 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 6 Charges prévisionnelles annuelles : 603 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 572 € et 2 126 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.843346, 1.193971
Total : 87 500€
Prix d'acquisition : 62 472€
Travaux : 20 030€
Valeur du bien : 82 502€
Frais de notaire : 4 998€
Coût estimé : 4 998€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6904€/an
Fourchette totale : 460€ - 720€/mois
Fourchette annuelle : 5515€ - 8641€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 229,13 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 852 €
Prix d'achat :62 472 €
Décote à l'achat :+9 620€ (+18.2%)
Marge achat-revente :-34 648€ (-65.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :428,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :35,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 463,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 975,86€
Coût de l'assurance :10 500,00€
Taxe foncière : 690,35€/an
Soit par mois : 57,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,25€/mois
Soit par an : 603,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 575,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 411 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche/baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du mobilier si nécessaire
Quantité: 15 m² de surface à peindre
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en désordre avec usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la chambre
Quantité: 12 m² de surface à peindre
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre bien aménagée mais rafraîchissement nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de l'entrée
Quantité: 6 m² de surface à peindre
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante dans l'entrée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 030 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 700€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 50€/m² = 300€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Entrée:180€
    Peinture entrée: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 904 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 500 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 585 €
Revenus locatifs : +6 904 €
Charges déductibles : -24 585 €
Résultat foncier Année 1 : -17 681 €(Déficit de 17 681 €)
Imputable sur revenu global : 17 681 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +6 904 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 349 €/an
Prix d'achat du bien : 62 472 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 607 €(65% de 62 472 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 607 € × 3,636% = 1 477 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 904 €24 588 €2 844 €-17 684 €17 684 €--
27 042 €4 481 €2 768 €2 561 €---
37 182 €4 402 €2 689 €2 781 €---
47 326 €4 320 €2 607 €3 006 €---
57 473 €4 235 €2 522 €3 237 €---
67 622 €4 148 €2 435 €3 474 €---
77 774 €4 058 €2 344 €3 717 €---
87 930 €3 964 €2 251 €3 966 €---
98 089 €3 868 €2 155 €4 221 €---
108 250 €3 768 €2 055 €4 482 €---
118 415 €3 665 €1 952 €4 750 €---
128 584 €3 559 €1 845 €5 025 €---
138 755 €3 449 €1 735 €5 307 €---
148 930 €3 335 €1 622 €5 595 €---
159 109 €3 218 €1 504 €5 892 €---
169 291 €3 096 €1 383 €6 195 €---
179 477 €2 971 €1 257 €6 506 €---
189 667 €2 841 €1 128 €6 826 €---
199 860 €2 707 €994 €7 153 €---
2010 057 €2 569 €855 €7 489 €---
2110 258 €2 426 €712 €7 833 €---
2210 463 €2 278 €564 €8 186 €---
2310 673 €2 125 €412 €8 548 €---
2410 886 €1 967 €254 €8 919 €---
2511 104 €1 804 €90 €9 300 €---
TOTAL221 122 €103 840 €40 976 €117 282 €17 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 305 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 450 €-5 305 €+6 755 €
2+1 450 €+768 €+682 €
3+1 450 €+834 €+616 €
4+1 450 €+902 €+548 €
5+1 450 €+971 €+479 €
6+1 450 €+1 042 €+408 €
7+1 450 €+1 115 €+335 €
8+1 450 €+1 190 €+260 €
9+1 450 €+1 266 €+184 €
10+1 450 €+1 345 €+105 €
11+1 450 €+1 425 €+25 €
12+1 450 €+1 507 €-57 €
13+1 450 €+1 592 €-142 €
14+1 450 €+1 679 €-229 €
15+1 450 €+1 767 €-317 €
16+1 450 €+1 859 €-409 €
17+1 450 €+1 952 €-502 €
18+1 450 €+2 048 €-598 €
19+1 450 €+2 146 €-696 €
20+1 450 €+2 247 €-797 €
21+1 450 €+2 350 €-900 €
22+1 450 €+2 456 €-1 006 €
23+1 450 €+2 564 €-1 114 €
24+1 450 €+2 676 €-1 226 €
25+1 450 €+2 790 €-1 340 €
Total+36 250 €+35 185 €+1 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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