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Immeuble 2 pièces 415 m²

VillePlouhinec (56)
Surface415m²
Coût Total670 720€
Loyer Annuel63 981€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+1 327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 609 000 €
Surface : 415 m²
Prix au m² : 1 467,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PLOUHINEC : Rare sur le marché d'un immeuble de centre-ville et Projet de division

Ce bien vous est présenté par LE BEC Immobilier

Ensemble immobilier de rentabilité comprenant, un local commercial, ses laboratoires, deux appartements T4 de 95 m², une cour extérieure, une partie à rénover pour un T1 indépendant. Locataires en place. revenu locatif actuel : 3.250 € / possible avec le T1 : 3.800 € Le PLU permet également la division de la parcelle et de créer un lot à bâtir de 352 m². Nous contacter pour plus d'informations.

Les plus :

  • Rentabilité brute 6%
  • Division terrain construtible
  • T1 à créer en +

RÉFÉRENCE : LR2601066

CONTACTEZ-NOUS AU [Coordonnées masquées] La Team LE BEC - À vos côtés depuis 50 ans. Référence agence : 2586 Référence annonce : KBJO-BLL-0P2 Date de réalisation du diagnostic : 22/12/2025 Prix hors honoraires : 580 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 910 € et 2 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Plouhinec
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56680
Coordonnées : 47.700485, -3.258869
Total : 670 720€
Prix d'acquisition : 609 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 622 000€
Frais de notaire : 48 720€
Coût estimé : 48 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 415m²
Loyer prédit : 12.85€/m²/mois
Fourchette : 10.17€ - 16.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 5332€/mois
Loyer annuel estimé : 63981€/an
Fourchette totale : 4220€ - 6736€/mois
Fourchette annuelle : 50641€ - 80836€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 611,11 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 498 611 €
Prix d'achat :609 000 €
Décote à l'achat :-889 611€ (-59.4%)
Marge achat-revente :827 891€ (55.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :670 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 275,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :195,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 471,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :311 965,40€
Coût de l'assurance :58 688,00€
Taxe foncière : 6 398,12€/an
Soit par mois : 533,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 331,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 004,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 327,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 415 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: Estimation de 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 415 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - Cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - Chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(31 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouhinec. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 63 981 €/an
Calcul : 5 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 648 €/an
Base de calcul : Emprunt de 670 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 348 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 394 €
Revenus locatifs : +63 981 €
Charges déductibles : -43 394 €
Résultat foncier Année 1 : 20 587 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 394 €/an
Revenus locatifs : +63 981 €
Charges déductibles : -30 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 33 587 €/an
Prix d'achat du bien : 609 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 395 850 €(65% de 609 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 395 €/an
Calcul : 395 850 € × 3,636% = 14 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
163 981 €43 415 €21 670 €20 566 €---
265 261 €29 830 €21 084 €35 431 €---
366 566 €29 225 €20 479 €37 341 €---
467 897 €28 600 €19 854 €39 297 €---
569 255 €27 954 €19 209 €41 301 €---
670 640 €27 287 €18 541 €43 353 €---
772 053 €26 598 €17 852 €45 455 €---
873 494 €25 886 €17 140 €47 609 €---
974 964 €25 150 €16 404 €49 814 €---
1076 463 €24 390 €15 644 €52 074 €---
1177 993 €23 604 €14 858 €54 389 €---
1279 553 €22 792 €14 047 €56 760 €---
1381 144 €21 954 €13 208 €59 190 €---
1482 766 €21 088 €12 342 €61 679 €---
1584 422 €20 192 €11 447 €64 229 €---
1686 110 €19 268 €10 522 €66 843 €---
1787 832 €18 312 €9 566 €69 520 €---
1889 589 €17 325 €8 579 €72 264 €---
1991 381 €16 305 €7 559 €75 076 €---
2093 209 €15 251 €6 505 €77 958 €---
2195 073 €14 162 €5 417 €80 911 €---
2296 974 €13 037 €4 292 €83 937 €---
2398 914 €11 875 €3 129 €87 039 €---
24100 892 €10 674 €1 928 €90 218 €---
25102 910 €9 433 €687 €93 477 €---
TOTAL2 049 336 €543 606 €311 965 €1 505 730 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 505 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 63 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +13 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+13 436 €+6 170 €+7 266 €
2+13 436 €+10 629 €+2 807 €
3+13 436 €+11 202 €+2 234 €
4+13 436 €+11 789 €+1 647 €
5+13 436 €+12 390 €+1 046 €
6+13 436 €+13 006 €+430 €
7+13 436 €+13 637 €-201 €
8+13 436 €+14 283 €-847 €
9+13 436 €+14 944 €-1 508 €
10+13 436 €+15 622 €-2 186 €
11+13 436 €+16 317 €-2 881 €
12+13 436 €+17 028 €-3 592 €
13+13 436 €+17 757 €-4 321 €
14+13 436 €+18 504 €-5 068 €
15+13 436 €+19 269 €-5 833 €
16+13 436 €+20 053 €-6 617 €
17+13 436 €+20 856 €-7 420 €
18+13 436 €+21 679 €-8 243 €
19+13 436 €+22 523 €-9 087 €
20+13 436 €+23 387 €-9 951 €
21+13 436 €+24 273 €-10 837 €
22+13 436 €+25 181 €-11 745 €
23+13 436 €+26 112 €-12 676 €
24+13 436 €+27 065 €-13 629 €
25+13 436 €+28 043 €-14 607 €
Total+335 900 €+451 719 €+-115 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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