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Pavillon 5 pièces 113 m²

VilleCoivert (17)
Surface113m²
Coût Total158 800€
Loyer Annuel11 971€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 973,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pavillon 5 pièces 113 m² - Pavillon de 5 pièces principales

Pavillon sur sous-sol intégral des années 1960 à rafraîchir à Coivert (17330) avec le charme rétro des sols en marqueterie, grande cuisine dinatoire, 3 chambres, colets élec et fenêtres PVC- grande véranda plein sud de 22m². Calme absolu et petit jardin à un prix attractif. idéal investisseur ou projet de rénovation. A ne pas rater Honoraires à charge acquéreur : 6.88% Référence annonce : 125-5495 Date de réalisation du diagnostic : 11/10/2023 Prix hors honoraires : 102 920 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 180 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Coivert
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17330
Coordonnées : 46.071240, -0.460133
Total : 158 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 150 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11971€/an
Fourchette totale : 812€ - 1225€/mois
Fourchette annuelle : 9745€ - 14705€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :776,47 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :87 741 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+22 259€ (+25.4%)
Marge achat-revente :-71 059€ (-81.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 697,07€
Coût de l'assurance :13 895,00€
Taxe foncière : 1 197,08€/an
Soit par mois : 99,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure importante nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salon:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Rafraîchissement 3 chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coivert (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 971 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 241 €
Revenus locatifs : +11 971 €
Charges déductibles : -47 241 €
Résultat foncier Année 1 : -35 270 €(Déficit de 35 270 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 870 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 241 €/an
Revenus locatifs : +11 971 €
Charges déductibles : -7 241 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13870.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 971 €47 246 €5 493 €-35 276 €21 400 €13 876 €13 876 €
212 210 €7 102 €5 350 €5 108 €--8 768 €
312 454 €6 953 €5 201 €5 501 €--3 267 €
412 704 €6 799 €5 046 €5 904 €---
512 958 €6 639 €4 886 €6 318 €---
613 217 €6 474 €4 721 €6 743 €---
713 481 €6 302 €4 549 €7 179 €---
813 751 €6 125 €4 372 €7 626 €---
914 026 €5 941 €4 188 €8 085 €---
1014 306 €5 751 €3 998 €8 556 €---
1114 592 €5 554 €3 801 €9 039 €---
1214 884 €5 349 €3 597 €9 535 €---
1315 182 €5 138 €3 385 €10 044 €---
1415 486 €4 919 €3 166 €10 566 €---
1515 795 €4 692 €2 940 €11 103 €---
1616 111 €4 458 €2 705 €11 653 €---
1716 433 €4 215 €2 462 €12 219 €---
1816 762 €3 963 €2 210 €12 799 €---
1917 097 €3 702 €1 949 €13 395 €---
2017 439 €3 432 €1 679 €14 007 €---
2117 788 €3 153 €1 400 €14 635 €---
2218 144 €2 863 €1 110 €15 281 €---
2318 507 €2 563 €810 €15 943 €---
2418 877 €2 253 €500 €16 624 €---
2519 254 €1 931 €178 €17 323 €---
TOTAL383 429 €163 519 €79 697 €219 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €+791 €+1 723 €
5+2 514 €+1 895 €+619 €
6+2 514 €+2 023 €+491 €
7+2 514 €+2 154 €+360 €
8+2 514 €+2 288 €+226 €
9+2 514 €+2 425 €+89 €
10+2 514 €+2 567 €-53 €
11+2 514 €+2 712 €-198 €
12+2 514 €+2 860 €-346 €
13+2 514 €+3 013 €-499 €
14+2 514 €+3 170 €-656 €
15+2 514 €+3 331 €-817 €
16+2 514 €+3 496 €-982 €
17+2 514 €+3 666 €-1 152 €
18+2 514 €+3 840 €-1 326 €
19+2 514 €+4 019 €-1 505 €
20+2 514 €+4 202 €-1 688 €
21+2 514 €+4 391 €-1 877 €
22+2 514 €+4 584 €-2 070 €
23+2 514 €+4 783 €-2 269 €
24+2 514 €+4 987 €-2 473 €
25+2 514 €+5 197 €-2 683 €
Total+62 850 €+65 973 €+-3 123 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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