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Duplex 4 pièces 125 m²

Bien expiré
VilleBruyères (88)
Surface125m²
Coût Total137 920€
Loyer Annuel10 363€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au centre ville de Bruyères, bon investissement locatif avec ce duplex dans ce bel immeuble, pour assurer sa retraite! Rendement locatif de 8% actuellement Appartement au RDC, en duplex de 125m² comprenant : entrée, cuisine équipée, salon/séjour accès terrasse, 1 chambre, sdb/buanderie, wc, chaufferie. A l'étage : vaste dégagement pouvant faire office de bureau ou salle de jeux, 2 chambres, sde/wc, grenier (possibilité suite parentale avec dressing)  Au 2ème étage : vaste grenier aménageable sur 2 niveaux pouvant être aménagé en 2ème duplex ou plusieurs logements!

  • cave Pour en savoir plus, vous pouvez contacter Flavy Immobilier ou sur flavy@fwimmo Tous nos biens . fwimmo . com
Ville : Bruyères
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88600
Coordonnées : 48.208322, 6.752523
Total : 137 920€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 46 120€
Valeur du bien : 131 120€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 864€/mois
Loyer annuel estimé : 10363€/an
Fourchette totale : 692€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 8299€ - 12939€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 730,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 218,01€
Coût de l'assurance :12 068,00€
Taxe foncière : 1 036,28€/an
Soit par mois : 86,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 120 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 100€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 400€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 520€
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruyères (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 864 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 363 €/an
Calcul : 864 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 406 €
Revenus locatifs : +10 363 €
Charges déductibles : -52 406 €
Résultat foncier Année 1 : -42 043 €(Déficit de 42 043 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 643 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 286 €/an
Revenus locatifs : +10 363 €
Charges déductibles : -6 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 077 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20642.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 363 €52 410 €4 771 €-42 047 €21 400 €20 647 €20 647 €
210 570 €6 165 €4 646 €4 405 €--16 243 €
310 781 €6 036 €4 517 €4 746 €--11 497 €
410 997 €5 902 €4 383 €5 095 €--6 401 €
511 217 €5 763 €4 244 €5 454 €--947 €
611 441 €5 619 €4 100 €5 822 €---
711 670 €5 470 €3 951 €6 200 €---
811 904 €5 316 €3 797 €6 587 €---
912 142 €5 156 €3 637 €6 985 €---
1012 384 €4 991 €3 472 €7 393 €---
1112 632 €4 820 €3 301 €7 812 €---
1212 885 €4 643 €3 124 €8 242 €---
1313 143 €4 459 €2 940 €8 683 €---
1413 405 €4 269 €2 750 €9 136 €---
1513 673 €4 072 €2 553 €9 601 €---
1613 947 €3 868 €2 349 €10 079 €---
1714 226 €3 657 €2 138 €10 569 €---
1814 510 €3 438 €1 919 €11 072 €---
1914 801 €3 212 €1 693 €11 589 €---
2015 097 €2 978 €1 459 €12 119 €---
2115 399 €2 735 €1 216 €12 664 €---
2215 707 €2 483 €964 €13 223 €---
2316 021 €2 223 €704 €13 798 €---
2416 341 €1 953 €434 €14 388 €---
2516 668 €1 674 €155 €14 994 €---
TOTAL331 923 €153 313 €69 218 €178 610 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 176 €-6 420 €+8 596 €
2+2 176 €0 €+2 176 €
3+2 176 €0 €+2 176 €
4+2 176 €0 €+2 176 €
5+2 176 €0 €+2 176 €
6+2 176 €+1 462 €+714 €
7+2 176 €+1 860 €+316 €
8+2 176 €+1 976 €+200 €
9+2 176 €+2 096 €+80 €
10+2 176 €+2 218 €-42 €
11+2 176 €+2 344 €-168 €
12+2 176 €+2 473 €-297 €
13+2 176 €+2 605 €-429 €
14+2 176 €+2 741 €-565 €
15+2 176 €+2 880 €-704 €
16+2 176 €+3 024 €-848 €
17+2 176 €+3 171 €-995 €
18+2 176 €+3 322 €-1 146 €
19+2 176 €+3 477 €-1 301 €
20+2 176 €+3 636 €-1 460 €
21+2 176 €+3 799 €-1 623 €
22+2 176 €+3 967 €-1 791 €
23+2 176 €+4 139 €-1 963 €
24+2 176 €+4 316 €-2 140 €
25+2 176 €+4 498 €-2 322 €
Total+54 400 €+53 583 €+817 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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