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Appartement T4

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface94m²
Coût Total96 700€
Loyer Annuel7 898€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 50 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 531,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – F4 de 94 m² avec cave

Spacieux et lumineux appartement F4 de 94 m², au RDC d’une résidence calme, proche du centre-ville, BA 116, commerces et axes routiers.

👉 3 chambres, grande pièce de vie, cuisine indépendante, salle de bain avec baignoire, WC séparé, cellier, balcon, cave. 👉 Chauffage collectif au gaz de ville – DPE : D

📅 Disponible immédiatement et déjà loué

📩 Contact par téléphone ou e-mail.

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.809970, 6.354510
Total : 96 700€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 92 700€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 658€/mois
Loyer annuel estimé : 7898€/an
Fourchette totale : 497€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 5964€ - 10460€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 500,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 823,73€
Coût de l'assurance :8 703,00€
Taxe foncière : 789,80€/an
Soit par mois : 65,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, léger rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 658 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 898 €/an
Calcul : 658 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 949 €
Revenus locatifs : +7 898 €
Charges déductibles : -46 949 €
Résultat foncier Année 1 : -39 051 €(Déficit de 39 051 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 651 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 249 €/an
Revenus locatifs : +7 898 €
Charges déductibles : -4 249 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17651.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 898 €46 953 €3 115 €-39 055 €21 400 €17 655 €17 655 €
28 056 €4 168 €3 030 €3 888 €--13 767 €
38 217 €4 081 €2 943 €4 136 €--9 631 €
48 381 €3 991 €2 853 €4 390 €--5 241 €
58 549 €3 898 €2 760 €4 651 €--590 €
68 720 €3 802 €2 664 €4 918 €---
78 894 €3 703 €2 565 €5 191 €---
89 072 €3 601 €2 463 €5 472 €---
99 254 €3 495 €2 357 €5 759 €---
109 439 €3 386 €2 248 €6 053 €---
119 628 €3 273 €2 135 €6 355 €---
129 820 €3 156 €2 018 €6 664 €---
1310 017 €3 035 €1 898 €6 981 €---
1410 217 €2 911 €1 773 €7 306 €---
1510 421 €2 782 €1 644 €7 639 €---
1610 630 €2 649 €1 511 €7 980 €---
1710 842 €2 512 €1 374 €8 330 €---
1811 059 €2 370 €1 232 €8 689 €---
1911 280 €2 224 €1 086 €9 057 €---
2011 506 €2 072 €934 €9 434 €---
2111 736 €1 916 €778 €9 820 €---
2211 971 €1 754 €616 €10 216 €---
2312 210 €1 587 €449 €10 623 €---
2412 454 €1 415 €277 €11 040 €---
2512 703 €1 237 €99 €11 467 €---
TOTAL252 974 €115 972 €44 824 €137 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 659 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 659 €-6 420 €+8 079 €
2+1 659 €0 €+1 659 €
3+1 659 €0 €+1 659 €
4+1 659 €0 €+1 659 €
5+1 659 €0 €+1 659 €
6+1 659 €+1 298 €+361 €
7+1 659 €+1 557 €+102 €
8+1 659 €+1 641 €+18 €
9+1 659 €+1 728 €-69 €
10+1 659 €+1 816 €-157 €
11+1 659 €+1 906 €-247 €
12+1 659 €+1 999 €-340 €
13+1 659 €+2 094 €-435 €
14+1 659 €+2 192 €-533 €
15+1 659 €+2 292 €-633 €
16+1 659 €+2 394 €-735 €
17+1 659 €+2 499 €-840 €
18+1 659 €+2 607 €-948 €
19+1 659 €+2 717 €-1 058 €
20+1 659 €+2 830 €-1 171 €
21+1 659 €+2 946 €-1 287 €
22+1 659 €+3 065 €-1 406 €
23+1 659 €+3 187 €-1 528 €
24+1 659 €+3 312 €-1 653 €
25+1 659 €+3 440 €-1 781 €
Total+41 475 €+41 101 €+374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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