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Oloron Centre-Ville - Grand Appartement T3 Avec Terrasse Et Vue Sur Le Gave -

VilleOloron-Sainte-Marie (64)
Surface138m²
Coût Total260 980€
Loyer Annuel13 788€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 913,04 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 138 m², 3 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, Mandat exclusif, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Au coeur du centre-ville et de ses commodités et situé au 2ème étage d'une petite copropriété, venez visiter ce grand appartement T3 aux volumes généreux de 134 m² habitables. Idéalement situé, il dispose d'une terrasse de 26 m² avec vue dégagée sur le gave, parfaite pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. L'appartement offre une entrée, un séjour, une cuisine équipée fonctionnelle et conviviale, une salle à manger, deux chambres spacieuses, un dressing, deux dégagements et deux salles de bains. Ce bien allie espace et charme, ne manquez pas cette opportunité ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Oloron-Sainte-Marie
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64400
Coordonnées : 43.156086, -0.587546
Total : 260 980€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 124 900€
Valeur du bien : 250 900€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1149€/mois
Loyer annuel estimé : 13788€/an
Fourchette totale : 933€ - 1415€/mois
Fourchette annuelle : 11196€ - 16980€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 330,52 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :183 611 €
Prix d'achat :126 000 €
Décote à l'achat :-57 611€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-77 369€ (-42.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 289,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :60,90€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 350,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 957,49€
Coût de l'assurance :18 268,60€
Taxe foncière : 1 378,77€/an
Soit par mois : 114,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 148,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 465,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et mise à jour du revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
TerrasseRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de la terrasse pour enlever les dalles sales et la végétation
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - terrasse nécessite un entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :124 900 €(905 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre: 8000€ × 0.5 = 4000€
  • Menuiseries:45 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1300€/fenêtre = 18200€ (moyenne), Main d'œuvre: 18200€ × 0.5 = 9100€
  • Eau chaude:7 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (moyenne), Main d'œuvre: 3000€ × 0.5 = 1500€
  • Cuisine:23 300€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 6000€ (moyenne), Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 9000€ × 0.5 = 4500€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€ (moyenne), Main d'œuvre: 6000€ × 0.5 = 3000€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 720€ + 1200€ × 0.5 = 960€
  • Salon:3 000€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 600€ + 1000€ × 0.5 = 800€
  • Terrasse:3 000€
    Entretien terrasse: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€ × 0.5 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oloron-Sainte-Marie (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 77 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 149 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 788 €/an
Calcul : 1 149 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 379 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 124 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 135 718 €
Revenus locatifs : +13 788 €
Charges déductibles : -135 718 €
Résultat foncier Année 1 : -121 930 €(Déficit de 121 930 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 100 530 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 818 €/an
Revenus locatifs : +13 788 €
Charges déductibles : -10 818 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 100530.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 788 €135 727 €8 717 €-121 939 €21 400 €100 539 €100 539 €
214 063 €10 594 €8 485 €3 469 €--97 070 €
314 345 €10 354 €8 245 €3 990 €--93 080 €
414 632 €10 106 €7 997 €4 525 €--88 554 €
514 924 €9 849 €7 740 €5 075 €--83 479 €
615 223 €9 584 €7 474 €5 639 €--77 840 €
715 527 €9 309 €7 199 €6 218 €--71 622 €
815 838 €9 025 €6 915 €6 813 €--64 809 €
916 154 €8 731 €6 621 €7 424 €--57 385 €
1016 478 €8 427 €6 317 €8 051 €--49 335 €
1116 807 €8 112 €6 003 €8 695 €--40 640 €
1217 143 €7 787 €5 678 €9 356 €---
1317 486 €7 451 €5 341 €10 035 €---
1417 836 €7 103 €4 993 €10 733 €---
1518 193 €6 743 €4 633 €11 450 €---
1618 556 €6 371 €4 261 €12 186 €---
1718 928 €5 986 €3 876 €12 942 €---
1819 306 €5 587 €3 478 €13 719 €---
1919 692 €5 175 €3 066 €14 517 €---
2020 086 €4 749 €2 640 €15 337 €---
2120 488 €4 309 €2 199 €16 179 €---
2220 898 €3 853 €1 743 €17 045 €---
2321 316 €3 381 €1 272 €17 934 €---
2421 742 €2 894 €784 €18 848 €---
2522 177 €2 389 €280 €19 787 €---
TOTAL441 624 €303 595 €125 957 €138 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 788 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 895 €-6 420 €+9 315 €
2+2 895 €0 €+2 895 €
3+2 895 €0 €+2 895 €
4+2 895 €0 €+2 895 €
5+2 895 €0 €+2 895 €
6+2 895 €0 €+2 895 €
7+2 895 €0 €+2 895 €
8+2 895 €0 €+2 895 €
9+2 895 €0 €+2 895 €
10+2 895 €0 €+2 895 €
11+2 895 €0 €+2 895 €
12+2 895 €+2 807 €+88 €
13+2 895 €+3 011 €-116 €
14+2 895 €+3 220 €-325 €
15+2 895 €+3 435 €-540 €
16+2 895 €+3 656 €-761 €
17+2 895 €+3 883 €-988 €
18+2 895 €+4 116 €-1 221 €
19+2 895 €+4 355 €-1 460 €
20+2 895 €+4 601 €-1 706 €
21+2 895 €+4 854 €-1 959 €
22+2 895 €+5 113 €-2 218 €
23+2 895 €+5 380 €-2 485 €
24+2 895 €+5 654 €-2 759 €
25+2 895 €+5 936 €-3 041 €
Total+72 375 €+53 601 €+18 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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