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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface60m²
Coût Total142 020€
Loyer Annuel7 876€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Interphone

Situé dans le centre-ville d'Evreux au 2nd étage avec ascenseur, appartement 3 pièces de 60 m² comprenant : entrée, cuisine indépendante, séjour - salle à manger avec balcon, deux chambres avec rangements, salle de bains, WC. Cave et emplacement de parking en sous-sol.

Copropriété de 131 lots - dont 44 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1272.00 euros.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.030229, 1.156537
Total : 142 020€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 35 100€
Valeur du bien : 134 100€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 656€/mois
Loyer annuel estimé : 7876€/an
Fourchette totale : 540€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 6481€ - 9571€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833,33 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 000 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-11 000€ (-10.0%)
Marge achat-revente :-32 020€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :703,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 744,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 997,49€
Coût de l'assurance :12 426,75€
Taxe foncière : 787,61€/an
Soit par mois : 65,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 106,00€/mois
Soit par an : 1 272,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 656,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 916,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-260,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager) et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 100 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 656 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 876 €/an
Calcul : 656 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 272 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 424 €
Revenus locatifs : +7 876 €
Charges déductibles : -42 424 €
Résultat foncier Année 1 : -34 548 €(Déficit de 34 548 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 148 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 324 €/an
Revenus locatifs : +7 876 €
Charges déductibles : -7 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 552 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13147.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 876 €42 429 €4 772 €-34 552 €21 400 €13 152 €13 152 €
28 034 €7 202 €4 645 €832 €--12 321 €
38 194 €7 071 €4 514 €1 124 €--11 197 €
48 358 €6 935 €4 378 €1 423 €--9 774 €
58 525 €6 795 €4 238 €1 731 €--8 043 €
68 696 €6 650 €4 093 €2 046 €--5 997 €
78 870 €6 500 €3 943 €2 370 €--3 627 €
89 047 €6 344 €3 788 €2 703 €--924 €
99 228 €6 184 €3 627 €3 045 €---
109 413 €6 017 €3 461 €3 395 €---
119 601 €5 845 €3 289 €3 756 €---
129 793 €5 667 €3 111 €4 126 €---
139 989 €5 483 €2 927 €4 506 €---
1410 189 €5 293 €2 736 €4 896 €---
1510 392 €5 096 €2 539 €5 296 €---
1610 600 €4 892 €2 335 €5 708 €---
1710 812 €4 681 €2 125 €6 131 €---
1811 028 €4 463 €1 906 €6 565 €---
1911 249 €4 237 €1 681 €7 012 €---
2011 474 €4 004 €1 447 €7 470 €---
2111 704 €3 762 €1 206 €7 941 €---
2211 938 €3 513 €956 €8 425 €---
2312 176 €3 254 €697 €8 922 €---
2412 420 €2 987 €430 €9 433 €---
2512 668 €2 710 €153 €9 958 €---
TOTAL252 275 €168 015 €68 997 €84 260 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 654 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 654 €-6 420 €+8 074 €
2+1 654 €0 €+1 654 €
3+1 654 €0 €+1 654 €
4+1 654 €0 €+1 654 €
5+1 654 €0 €+1 654 €
6+1 654 €0 €+1 654 €
7+1 654 €0 €+1 654 €
8+1 654 €0 €+1 654 €
9+1 654 €+636 €+1 018 €
10+1 654 €+1 019 €+635 €
11+1 654 €+1 127 €+527 €
12+1 654 €+1 238 €+416 €
13+1 654 €+1 352 €+302 €
14+1 654 €+1 469 €+185 €
15+1 654 €+1 589 €+65 €
16+1 654 €+1 712 €-58 €
17+1 654 €+1 839 €-185 €
18+1 654 €+1 970 €-316 €
19+1 654 €+2 103 €-449 €
20+1 654 €+2 241 €-587 €
21+1 654 €+2 382 €-728 €
22+1 654 €+2 527 €-873 €
23+1 654 €+2 677 €-1 023 €
24+1 654 €+2 830 €-1 176 €
25+1 654 €+2 987 €-1 333 €
Total+41 350 €+25 278 €+16 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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