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Grand et lumineux appartement de standing

Bien expiré
VilleRiedisheim (68)
Surface130m²
Coût Total217 680€
Loyer Annuel17 670€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 523,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2

Dans la commune prisée de Riedisheim, à proximité immédiate des commodités, des écoles, commerces, découvrez ce superbe appartement de plain-pied de 130 m², entièrement rénové avec goût et situé dans un immeuble récent avec ascenseur. Spacieux, lumineux, traversant il offre de beaux volumes, deux balcons. Le vaste salon/salle à manger en L, offre une vue sur les Vosges. La cuisine moderne équipée d'électroménager de la marque Siemens, donne un accès à un cellier et une terrasse couverte. Les belles chambres d’une surface de 13 à 17 m² donnent accès à une terrasse. Vous trouverez aussi deux salles d’eau, deux WC, ainsi que d'un dressing, un placard dans l'entrée, donc de nombreux rangements. Les annexes très pratiques sont composées, de deux caves et d’une place de parking privative dans la cour de la résidence. En supplément, non compris dans le prix de vente, un garage fermé en sous-sol, accessible directement par l'ascenseur, est proposé à 15 000€. Côté confort, vous apprécierez le chauffage collectif au gaz, la climatisation dans les chambres et la cuisine, ainsi que les fenêtres PVC double vitrage assurant une isolation thermique et phonique de qualité. Un bien rare à ne pas manquer ! Soyez les premiers à visiter ce très bel appartement. À la recherche d’espace et de confort ? Cet appartement est fait pour vous ! , Ce bien vous est présenté par Eric Steinmann, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/263.pdf

Ville : Riedisheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68400
Coordonnées : 47.747684, 7.366281
Total : 217 680€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 3 840€
Valeur du bien : 201 840€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.33€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1473€/mois
Loyer annuel estimé : 17670€/an
Fourchette totale : 1150€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 13804€ - 22620€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 123,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 902,07€
Coût de l'assurance :18 502,80€
Taxe foncière : 1 767,03€/an
Soit par mois : 147,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 472,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Chauffage collectif au gaz en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour un aspect moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais un léger rafraîchissement est recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne et impeccable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette dans les chambres nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux et bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 840 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600€
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Remplacement de moquette: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riedisheim. Les prix de peinture et de revêtement de sol ont été adaptés à la région. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 670 €/an
Calcul : 1 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 351 €
Revenus locatifs : +17 670 €
Charges déductibles : -13 351 €
Résultat foncier Année 1 : 4 319 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 511 €/an
Revenus locatifs : +17 670 €
Charges déductibles : -9 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 159 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 670 €13 358 €7 011 €4 312 €---
218 024 €9 329 €6 822 €8 695 €---
318 384 €9 133 €6 626 €9 251 €---
418 752 €8 930 €6 423 €9 822 €---
519 127 €8 721 €6 214 €10 406 €---
619 509 €8 505 €5 998 €11 004 €---
719 900 €8 282 €5 775 €11 618 €---
820 298 €8 051 €5 544 €12 246 €---
920 704 €7 813 €5 306 €12 891 €---
1021 118 €7 567 €5 060 €13 551 €---
1121 540 €7 313 €4 806 €14 227 €---
1221 971 €7 050 €4 543 €14 921 €---
1322 410 €6 779 €4 271 €15 632 €---
1422 858 €6 498 €3 991 €16 360 €---
1523 316 €6 209 €3 702 €17 107 €---
1623 782 €5 909 €3 402 €17 872 €---
1724 257 €5 600 €3 093 €18 657 €---
1824 743 €5 281 €2 774 €19 462 €---
1925 237 €4 951 €2 444 €20 286 €---
2025 742 €4 610 €2 103 €21 132 €---
2126 257 €4 258 €1 751 €21 999 €---
2226 782 €3 894 €1 387 €22 888 €---
2327 318 €3 519 €1 011 €23 799 €---
2427 864 €3 130 €623 €24 734 €---
2528 422 €2 729 €222 €25 692 €---
TOTAL565 984 €167 421 €100 902 €398 563 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 711 €+1 294 €+2 417 €
2+3 711 €+2 608 €+1 103 €
3+3 711 €+2 775 €+936 €
4+3 711 €+2 946 €+765 €
5+3 711 €+3 122 €+589 €
6+3 711 €+3 301 €+410 €
7+3 711 €+3 485 €+226 €
8+3 711 €+3 674 €+37 €
9+3 711 €+3 867 €-156 €
10+3 711 €+4 065 €-354 €
11+3 711 €+4 268 €-557 €
12+3 711 €+4 476 €-765 €
13+3 711 €+4 689 €-978 €
14+3 711 €+4 908 €-1 197 €
15+3 711 €+5 132 €-1 421 €
16+3 711 €+5 362 €-1 651 €
17+3 711 €+5 597 €-1 886 €
18+3 711 €+5 838 €-2 127 €
19+3 711 €+6 086 €-2 375 €
20+3 711 €+6 340 €-2 629 €
21+3 711 €+6 600 €-2 889 €
22+3 711 €+6 866 €-3 155 €
23+3 711 €+7 140 €-3 429 €
24+3 711 €+7 420 €-3 709 €
25+3 711 €+7 708 €-3 997 €
Total+92 775 €+119 569 €+-26 794 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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