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Grand et lumineux appartement de standing

Bien expiré
VilleRiedisheim (68)
Surface130
Coût Total217 680
Loyer Annuel17 670
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+202
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 523,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2

Dans la commune prisée de Riedisheim, à proximité immédiate des commodités, des écoles, commerces, découvrez ce superbe appartement de plain-pied de 130 m², entièrement rénové avec goût et situé dans un immeuble récent avec ascenseur. Spacieux, lumineux, traversant il offre de beaux volumes, deux balcons. Le vaste salon/salle à manger en L, offre une vue sur les Vosges. La cuisine moderne équipée d'électroménager de la marque Siemens, donne un accès à un cellier et une terrasse couverte. Les belles chambres d’une surface de 13 à 17 m² donnent accès à une terrasse. Vous trouverez aussi deux salles d’eau, deux WC, ainsi que d'un dressing, un placard dans l'entrée, donc de nombreux rangements. Les annexes très pratiques sont composées, de deux caves et d’une place de parking privative dans la cour de la résidence. En supplément, non compris dans le prix de vente, un garage fermé en sous-sol, accessible directement par l'ascenseur, est proposé à 15 000€. Côté confort, vous apprécierez le chauffage collectif au gaz, la climatisation dans les chambres et la cuisine, ainsi que les fenêtres PVC double vitrage assurant une isolation thermique et phonique de qualité. Un bien rare à ne pas manquer ! Soyez les premiers à visiter ce très bel appartement. À la recherche d’espace et de confort ? Cet appartement est fait pour vous ! , Ce bien vous est présenté par Eric Steinmann, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/263.pdf

Ville : Riedisheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68400
Coordonnées : 47.747684, 7.366281
Total : 217 680
Prix d'acquisition : 198 000
Travaux : 3 840
Valeur du bien : 201 840
Frais de notaire : 15 840
Coût estimé : 15 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 11.33€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1473€/mois
Loyer annuel estimé : 17670€/an
Fourchette totale : 1150€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 13804€ - 22620€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :61,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 123,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 902,07
Coût de l'assurance :18 502,80
Taxe foncière : 1 767,03€/an
Soit par mois : 147,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 472,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, le chauffage collectif au gaz est conforme.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Chauffage collectif au gaz en bon état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des éléments de cuisine pour un aspect moderne.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais un léger rafraîchissement est recommandé.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salle de bain en excellent état.
Quantité: N/A
Raison: État 5/5 visible - salle de bain moderne et impeccable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette dans les chambres nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'apparence.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux et bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 840(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:600
    Peinture des murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Revêtement sol:2 160
    Remplacement de moquette: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture des murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riedisheim. Les prix de peinture et de revêtement de sol ont été adaptés à la région. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 473 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 670 €/an
Calcul : 1 473 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 680 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 767 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 351
Revenus locatifs : +17 670
Charges déductibles : -13 351
Résultat foncier Année 1 : 4 319

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 511 €/an
Revenus locatifs : +17 670
Charges déductibles : -9 511
Résultat foncier Années 2+ : 8 159 €/an
Prix d'achat du bien : 198 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 67013 3587 0114 312---
218 0249 3296 8228 695---
318 3849 1336 6269 251---
418 7528 9306 4239 822---
519 1278 7216 21410 406---
619 5098 5055 99811 004---
719 9008 2825 77511 618---
820 2988 0515 54412 246---
920 7047 8135 30612 891---
1021 1187 5675 06013 551---
1121 5407 3134 80614 227---
1221 9717 0504 54314 921---
1322 4106 7794 27115 632---
1422 8586 4983 99116 360---
1523 3166 2093 70217 107---
1623 7825 9093 40217 872---
1724 2575 6003 09318 657---
1824 7435 2812 77419 462---
1925 2374 9512 44420 286---
2025 7424 6102 10321 132---
2126 2574 2581 75121 999---
2226 7823 8941 38722 888---
2327 3183 5191 01123 799---
2427 8643 13062324 734---
2528 4222 72922225 692---
TOTAL565 984167 421100 902398 5630Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 398 563
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 670 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 711 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 711+1 294+2 417
2+3 711+2 608+1 103
3+3 711+2 775+936
4+3 711+2 946+765
5+3 711+3 122+589
6+3 711+3 301+410
7+3 711+3 485+226
8+3 711+3 674+37
9+3 711+3 867-156
10+3 711+4 065-354
11+3 711+4 268-557
12+3 711+4 476-765
13+3 711+4 689-978
14+3 711+4 908-1 197
15+3 711+5 132-1 421
16+3 711+5 362-1 651
17+3 711+5 597-1 886
18+3 711+5 838-2 127
19+3 711+6 086-2 375
20+3 711+6 340-2 629
21+3 711+6 600-2 889
22+3 711+6 866-3 155
23+3 711+7 140-3 429
24+3 711+7 420-3 709
25+3 711+7 708-3 997
Total+92 775+119 569+-26 794
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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