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Achat : Appartement Donchery (08350)

Bien expiré
VilleDonchery (08)
Surface78m²
Coût Total119 580€
Loyer Annuel8 077€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 102,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Vente d'un appartement T3 (78 m²) avec balcon à Donchery, idéal pour profiter d'un cadre agréable et spacieux. - À Vendre : Appartement T3 d'exception à Donchery, un véritable bijou au cœur d'un quartier prisé. Voir plus

Avec une superficie généreuse ...

Ville : Donchery
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08350
Coordonnées : 49.698670, 4.794150
Total : 119 580€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 112 700€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 11.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 673€/mois
Loyer annuel estimé : 8077€/an
Fourchette totale : 527€ - 859€/mois
Fourchette annuelle : 6329€ - 10309€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :583,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 617,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 429,39€
Coût de l'assurance :10 164,30€
Taxe foncière : 807,72€/an
Soit par mois : 67,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 673,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs: 3 chambres × 30€/m² × 30m² = 900€, Main d'œuvre: 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 673 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 077 €/an
Calcul : 673 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 762 €
Revenus locatifs : +8 077 €
Charges déductibles : -31 762 €
Résultat foncier Année 1 : -23 685 €(Déficit de 23 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 062 €/an
Revenus locatifs : +8 077 €
Charges déductibles : -5 062 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2284.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 077 €31 766 €3 852 €-23 689 €21 400 €2 289 €2 289 €
28 239 €4 962 €3 747 €3 277 €---
38 404 €4 854 €3 640 €3 550 €---
48 572 €4 743 €3 528 €3 829 €---
58 743 €4 628 €3 414 €4 115 €---
68 918 €4 509 €3 295 €4 409 €---
79 096 €4 387 €3 172 €4 710 €---
89 278 €4 260 €3 046 €5 018 €---
99 464 €4 129 €2 915 €5 335 €---
109 653 €3 994 €2 780 €5 659 €---
119 846 €3 854 €2 640 €5 992 €---
1210 043 €3 710 €2 496 €6 333 €---
1310 244 €3 561 €2 346 €6 683 €---
1410 449 €3 407 €2 192 €7 042 €---
1510 658 €3 248 €2 033 €7 410 €---
1610 871 €3 083 €1 869 €7 788 €---
1711 088 €2 914 €1 699 €8 175 €---
1811 310 €2 738 €1 524 €8 572 €---
1911 536 €2 557 €1 343 €8 979 €---
2011 767 €2 370 €1 155 €9 397 €---
2112 002 €2 176 €962 €9 826 €---
2212 242 €1 976 €762 €10 266 €---
2312 487 €1 770 €556 €10 717 €---
2412 737 €1 557 €342 €11 180 €---
2512 992 €1 336 €122 €11 655 €---
TOTAL258 716 €112 487 €55 429 €146 229 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 229 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 696 €-6 420 €+8 116 €
2+1 696 €+297 €+1 399 €
3+1 696 €+1 065 €+631 €
4+1 696 €+1 149 €+547 €
5+1 696 €+1 235 €+461 €
6+1 696 €+1 323 €+373 €
7+1 696 €+1 413 €+283 €
8+1 696 €+1 505 €+191 €
9+1 696 €+1 600 €+96 €
10+1 696 €+1 698 €-2 €
11+1 696 €+1 798 €-102 €
12+1 696 €+1 900 €-204 €
13+1 696 €+2 005 €-309 €
14+1 696 €+2 113 €-417 €
15+1 696 €+2 223 €-527 €
16+1 696 €+2 336 €-640 €
17+1 696 €+2 452 €-756 €
18+1 696 €+2 572 €-876 €
19+1 696 €+2 694 €-998 €
20+1 696 €+2 819 €-1 123 €
21+1 696 €+2 948 €-1 252 €
22+1 696 €+3 080 €-1 384 €
23+1 696 €+3 215 €-1 519 €
24+1 696 €+3 354 €-1 658 €
25+1 696 €+3 497 €-1 801 €
Total+42 400 €+43 869 €+-1 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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